土地流轉(zhuǎn)信托，是指在堅(jiān)持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場(chǎng)化的需求，通過(guò)規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
 
土地流轉(zhuǎn)信托
 
土地信托是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專(zhuān)業(yè)規(guī)劃與管理，將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)做為信托受益分配金交付給受益人。
大部份的土地信托年限多在30～50年。土地流轉(zhuǎn)信托，是指在堅(jiān)持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場(chǎng)化的需求，通過(guò)規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
土地信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然需求，也是促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路。土地信托制的有效推行必將在中國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
土地流轉(zhuǎn)信托雖然也有“信托”二字，在實(shí)務(wù)中信托公司并非唯一的操作方，信托公司參與土地流轉(zhuǎn)信托則是信托公司作為受托管理者，受托管理農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個(gè)人的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
土地流轉(zhuǎn)信托的關(guān)鍵因素分析，信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，如果要大規(guī)模開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)信托，信托報(bào)酬的收取比例以及具體來(lái)源，這應(yīng)當(dāng)是各家信托公司關(guān)心的首要問(wèn)題。
需要明確的是，信托公司的信托報(bào)酬只能來(lái)自于土地流轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的地租提升及其他增值收益。也就是說(shuō)，只有在信托公司對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，產(chǎn)生了“增值收益”。
信托公司收取信托報(bào)酬方可得到委托人（即原土地承包權(quán)所有人）的認(rèn)可，信托公司才有長(zhǎng)期收取信托報(bào)酬的理由。
這就對(duì)信托公司的“土地流轉(zhuǎn)信托”管理專(zhuān)業(yè)能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
那么，土地流轉(zhuǎn)的“增值收益”是如何產(chǎn)生的呢？首先，土地集約型經(jīng)營(yíng)，就具備了比土地零碎經(jīng)營(yíng)更好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。但需要注意的是，這僅僅是基礎(chǔ)，但并非必然。土地集約型經(jīng)營(yíng)，也需面臨種植、產(chǎn)品銷(xiāo)售等諸多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并非易事。
土地流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)營(yíng)狀況，這是整個(gè)信托計(jì)劃成敗的關(guān)鍵，也是信托公司能否長(zhǎng)期合理獲取信托報(bào)酬的關(guān)鍵。