建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的所有人對(duì)其專有部分享有獨(dú)自占有、使用的專有權(quán)，對(duì)共同使用部分享有共有權(quán)，以及對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán)，構(gòu)成的建筑物的復(fù)合共有權(quán)。一般共有是指，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上的人共享所有權(quán)（可能是等額或者不等額）。在其中一個(gè)共有人死后，他/她在財(cái)產(chǎn)中的份額轉(zhuǎn)移給他/她的繼承人，而不是轉(zhuǎn)給其它生存的共有人。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成
在建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成上，我國(guó)通說采用“三元論”說，即將建筑物區(qū)分所有權(quán)解為由三部分構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。
1.專有所有權(quán)
專有所有權(quán)，是指建筑物的專有部分，區(qū)分所有權(quán)人取得的供其使用的特定的單元或者樓層等，具備構(gòu)造上和利用上的獨(dú)立性，如住宅、天花板、地板等是專有部分，不需要經(jīng)過相鄰的專有部分，而直接與走廊、樓梯等共用部分與外界連接。建筑物的專有部分的成立應(yīng)該具備以下兩個(gè)條件：
?。?）在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，即在物理上具有獨(dú)立性，能夠被明確區(qū)分開，其專有人可以排他地獨(dú)立占有、使用、收益、處分該建筑物部分。
?。?）在使用上須具備獨(dú)立性，可供單獨(dú)使用，有其獨(dú)立出入的門戶，可以不需要經(jīng)過相鄰的部分出入，即能夠滿足一般生活目的的獨(dú)立機(jī)能。在對(duì)其享有的專有部分的權(quán)利上，與一般所有權(quán)人對(duì)其享有的物的權(quán)利一樣，具有自由、永久、排他性。
2.共有所有權(quán)
共有所有權(quán)，又稱“共有部分持分權(quán)”或“持份共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，在區(qū)分所有建筑物之共有部分享有的占有、使用及收益的權(quán)利。共有部分，是指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物，其包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分，如建筑物的大門、通道、電梯、道路等設(shè)施，也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分或一部分共有部分，如幾戶共同使用的墻壁、過道等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分在構(gòu)造上、利用上沒有獨(dú)立性，如共用的出入口、樓頂?shù)冉ㄖ锏囊徊糠?約定共有部分在某些構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性，根據(jù)各業(yè)主之間來約定形成。
3.成員權(quán)
建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)與上述的專有所有權(quán)和共有所有權(quán)明顯不同的是，專有所有權(quán)與共有所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，而成員權(quán)是業(yè)主們基于共同的財(cái)產(chǎn)利益而形成的身份權(quán)，是各區(qū)分所有人就共同關(guān)系事務(wù)如何作出決定，以及該決定應(yīng)如何被執(zhí)行而享有的權(quán)利。成員權(quán)主要涉及在整體上如何管理、維護(hù)、使用、收益和處分建筑物的事務(wù)。
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