買(mǎi)賣(mài)不破租賃是什么

2021-12-08 中級(jí)會(huì)計(jì)職稱 782人瀏覽

老師回答

買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會(huì)因拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動(dòng)，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。

法律適用

為避免在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的過(guò)程中，債務(wù)人利用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則逃避執(zhí)行，《民法典》第405條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)的順位先后就依據(jù)登記與占有的先后確定，抵押權(quán)登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，反之則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。

常見(jiàn)問(wèn)題

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則在很多情況下是被限制適用的。如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定，如果在抵押權(quán)之上設(shè)定租賃關(guān)系，則其后設(shè)定的租賃權(quán)對(duì)受讓人不具有約束力。這樣規(guī)定的原因在于，無(wú)論是法院的查封或當(dāng)事人的抵押行為，均需在房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行登記，進(jìn)行物權(quán)登記即是一種公示行為，而物權(quán)一旦公示即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)和對(duì)抗第三人的法律效果，故在后取得租賃權(quán)的承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”對(duì)抗因在先發(fā)生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。

此外，作為債權(quán)的租賃權(quán)，其在某些情況下仍應(yīng)讓位其他具有優(yōu)先效力的債權(quán)。比如破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在破產(chǎn)清算時(shí)租賃權(quán)人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”突破相關(guān)破產(chǎn)法所規(guī)定的優(yōu)先清償順序。

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