收益法的概念

收益法也稱收益資本化法、收益還原法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法(income approach，income capitalization approach)，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。
收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預(yù)期的合理性。 具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當前的價值無關(guān)，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預(yù)測未來收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價對象的未來收益。
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