收益法的概念

收益法也稱收益資本化法、收益還原法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法(income approach，income capitalization approach)，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。 收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法。
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。 具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢不再繼續(xù)下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。
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