資本化率計(jì)算公式：資本化率=折現(xiàn)率-未來年收入的增長率。資本化率是指將未來無限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。
特點(diǎn)：
1.不同用途的房地產(chǎn)，其資本化率不同，同等條件下，商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的資本化率應(yīng)依次降低。
2.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于國債，因此，即便是低風(fēng)險(xiǎn)的工業(yè)用房，資本化率也應(yīng)高于國債的年利率。
3.同等條件下，房地產(chǎn)的收益期越長，資本化率越高;收益期越短，資本化率越低。
4.房地產(chǎn)資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因?yàn)榉康禺a(chǎn)收益期結(jié)束時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產(chǎn)資本化率與國債利率比較收益時(shí)，還應(yīng)考慮國債本金的年回收額。
確定原則：
資本化率包括兩部分，分別是安全利率及包含了風(fēng)險(xiǎn)與通脹的風(fēng)險(xiǎn)利率。由于資本化率具有很高的敏感度，并且其值將對結(jié)論產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，因此對該指標(biāo)的確定應(yīng)當(dāng)十分慎重。它首先必須符合四個(gè)原則。
一是資本化率一定要大于安全利率。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，投資者面前會有多種投資機(jī)會，例如購買國庫券或把錢存入銀行、購買企業(yè)債券、投資辦企業(yè)或購買股票，其中購買國庫券或把錢存入銀行是最安全的，到期不僅能獲得穩(wěn)定的利息，還可以全額收回本金。之所以有人選擇投資辦企業(yè)或購買股票，是因?yàn)楦鶕?jù)風(fēng)險(xiǎn)收益的正比例關(guān)系，將會有高于安全利率的收益率，高出的這部分便是風(fēng)險(xiǎn)利率。
二是資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平而定。這一原則是出于任何買主或投資者，之所以肯投資這一特定的企業(yè)，其目的是獲得高出同行業(yè)平均資產(chǎn)總額收益率的收益水平。因?yàn)樵撝笜?biāo)在同行業(yè)中是多數(shù)企業(yè)都能達(dá)到的，投資者的趨得性必然會使他們將手中的資金投入自己認(rèn)為能獲最大利潤的企業(yè)。若該企業(yè)不能獲取超額利潤，他們將轉(zhuǎn)移投資方向。
三是資本化率應(yīng)參考該企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)收益率水平，結(jié)合企業(yè)整體資產(chǎn)優(yōu)劣狀況而定。
四是資本化率應(yīng)根據(jù)實(shí)際收益率，并充分考慮買賣雙方期望的收益率水平，利用買賣雙方利益上的對立及各自相矛盾的心理狀態(tài)，遵循雙方均能接受的原則加以確定。
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