某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)了某花園小區(qū)項(xiàng)目，小區(qū)可售建筑面積為1萬(wàn)平方米，扣除項(xiàng)目中總建筑成本費(fèi)用1200萬(wàn)元。2008年12月小區(qū)房屋銷售比例達(dá)到90%，開(kāi)發(fā)商共取得房屋銷售收入1350萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其進(jìn)行土地增值稅清算。企業(yè)在清算時(shí)，確定了該項(xiàng)目的單位建筑成本費(fèi)用為1200元/平方米，繳納土地增值稅217.11萬(wàn)元。2009年該項(xiàng)目又銷售了門(mén)面房500平方米，取得銷售收入500萬(wàn)元，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其再次清算土地增值稅。
此時(shí)，對(duì)于如何計(jì)算繳納土地增值稅，有兩種不同的計(jì)算方法，且兩種方法計(jì)算出來(lái)的稅款懸殊較大，稅企之間存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)將兩種計(jì)算方法分別闡述如下。
方法一，確定500萬(wàn)元是售房所取得的全部收入，按照稅法規(guī)定允許從售房收入總額中減去扣除項(xiàng)目金額，確定土地增值額和增值率，以此來(lái)計(jì)算土地增值稅。
售房取得收入500萬(wàn)元減去允許扣除的開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用60萬(wàn)元，再減去營(yíng)業(yè)稅金及附加27.25萬(wàn)元，增值額為412.75萬(wàn)元。
根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比值為增值率的公式，求得增值率為473.07%。根據(jù)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分適用稅率為60%的規(guī)定，按速算扣除系數(shù)35%計(jì)算，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為217.11萬(wàn)元。
用方法一計(jì)算的理由是，土地增值稅首次進(jìn)行清算之后，再銷售是一個(gè)獨(dú)立的銷售行為，是建立在首次清算確認(rèn)過(guò)單位建筑成本費(fèi)用的基礎(chǔ)之上。因此，土地的增值額、增值率很容易計(jì)算出來(lái)，適用稅率也容易確定，套用公式計(jì)算就可得知，且計(jì)算過(guò)程非常簡(jiǎn)便，便于稅務(wù)人員的稅收管理征管。
方法二，2009年取得的500萬(wàn)元售房收入，增值額計(jì)算方法同方法一，都是412.75萬(wàn)元，但增值率的確定就不一樣了。根據(jù)配比原則計(jì)算相應(yīng)的扣除項(xiàng)目，確定增值率，以此來(lái)計(jì)算土地增值稅。
確定增值率的計(jì)算過(guò)程為：售房的全部收入=首次清算收入1350萬(wàn)元+再銷售500萬(wàn)元=1850萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用扣除金額=首次清算扣除金額1167.2萬(wàn)元+再銷售扣除金額87.25萬(wàn)元=1254.45萬(wàn)元，增值額=1850萬(wàn)元-1254.45萬(wàn)元=595.55萬(wàn)元，增值率47.47%。
由于增值率是47.4，未超過(guò)50%，對(duì)應(yīng)的適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0，應(yīng)繳納土地增值稅123.83萬(wàn)元。
用方法二計(jì)算的理由是，在國(guó)家稅收政策沒(méi)有改變的情況下，對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅是一個(gè)確定值，不可能是隨著銷售的時(shí)點(diǎn)不同而改變，不管過(guò)程如何變化，但最終土地增值稅適用稅率肯定是一個(gè)定值。
筆者認(rèn)為，從實(shí)際情況看，土地增值稅首次清算后如有存量房未銷售，在清算后企業(yè)再次銷售存量房是一個(gè)很正常的情況。更重要的是，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售完畢后，清算的土地增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅應(yīng)是*10的，不應(yīng)該有兩個(gè)以上的結(jié)果。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。這里規(guī)定了扣除項(xiàng)目的計(jì)算，但對(duì)稅率的適用沒(méi)有明確規(guī)定。因此，在清算土地增值稅時(shí)，按方法二進(jìn)行通盤(pán)考慮綜合計(jì)算，并不違反相關(guān)規(guī)定。
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