房地產(chǎn)會計實務(wù)之會計報表附注

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除定期編制會計報表向報表使用者提供會計信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會計報表之外，另用附注的方式，用文字對報表有關(guān)項目作必要的解釋，來幫助報表使用者理解會計報表的內(nèi)容。會計報表附注的內(nèi)容，主要有以下幾方面：

不同的會計處理方法，其所提供的會計信息的結(jié)果是有差別的。為使報表使用者正確評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)在編制會計報表時，應(yīng)對所采用的主要會計處理方法及其變更加以說明。如：

短期投資，應(yīng)說明其期末數(shù)的計價方法：按成本計價，還是按成本與市價孰低計價。

應(yīng)收賬款，應(yīng)說明其對壞賬采用直接轉(zhuǎn)銷法，還是采用備抵法；如采用備抵法，是采用應(yīng)收賬款余額百分比法，還是采用賬齡分析法。

存貨，應(yīng)說明其平時收發(fā)按計劃價格計價，還是按實際成本計價；如按實際成本計價，是采用先進(jìn)先出法，還是采用后進(jìn)先出法。移動平均法、全月一次加權(quán)平均固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)說明其采用折舊是采用平均年限折舊法，還是采用雙倍余額遞減折舊法、年數(shù)總和折舊法；又采用平均年限折舊法時，是用個別折舊率，還是用分類折舊率。

長期股權(quán)投資，應(yīng)說明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法記賬，或哪些長期股權(quán)投資按成本法記賬，哪些長期股權(quán)投資控權(quán)益法記賬。

無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說明其成本和攤銷年限的確定依據(jù)。

房地產(chǎn)經(jīng)營收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說明其確認(rèn)原則。

所得稅，應(yīng)說明以應(yīng)付稅款法作為核算當(dāng)期所得稅費用的方法，還是以納稅影響會計法作為核算當(dāng)期所得稅費用的方法。

會計中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會計期間采用相同的會計處理方法，否則，不同期間會計報表反映的會計信息，就無法進(jìn)行比較。但是堅持一貫性原則，并不等于說前后各期的會計處理方法永久不能變更。會計工作為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而必須作出會計處理方法變更時，應(yīng)在會計報表附注中說明變更的原因及其對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。當(dāng)然，這種變更，也應(yīng)在企業(yè)會計準(zhǔn)則的允許范圍之內(nèi)。

對會計報表中的一些重要項目，因報表格式的限制，未能詳細(xì)列示，應(yīng)在附注中列出明細(xì)資料。如：短期投資，按各類投資列出成本價和市場價。

應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類列示，并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)（如5％以上投資）單位的欠款額。

存貨，按存貨務(wù)會計科目列示。提取存貨跌價準(zhǔn)備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類存貨可變現(xiàn)的凈值。

待攤費用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項列示。

長期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項列示賬面余額和當(dāng)年投資收益。

固定資產(chǎn)，按類別列示其原價、累計折舊和凈值。

固定資產(chǎn)購建支出，按工程項目列示其預(yù)算數(shù)、期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進(jìn)度和資金來源。

無形資產(chǎn)，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。

遞延資產(chǎn)或長期待攤費用，按種類列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷數(shù)和期末數(shù)。

短期借款和長期借款，列示各筆借款的債權(quán)單位、借款金額、借款起訖日期、利率和借款條件。如有外幣借款的企業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。

經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、配套設(shè)施銷售、代建工程結(jié)算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。

其他業(yè)務(wù)利潤，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類別列示。

營業(yè)外收入和營業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支項目列示。

非經(jīng)常性項目損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中不是經(jīng)常發(fā)生事項的損失或收益。如：

固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)說明其轉(zhuǎn)讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費后的凈損失。

收回長期投資，應(yīng)說明收回長期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。

非常損失，應(yīng)說明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項資產(chǎn)賬面凈值減去保險賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項清理費用。

其他數(shù)額較大的非經(jīng)常性項目的損益，均應(yīng)在會計報表附注中加以披露。

或有事項是指在會計報表編制日已經(jīng)存在的事項，它能否使企業(yè)獲得收益或發(fā)生損失，有賴于未來一種或多種事項的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性。

或有事項按其發(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額能否合理估計，有三種處理方式：確認(rèn)人賬；在會計報表附注中披露；不予反映。

或有事項發(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少可能三種情況?；蛴惺马棸l(fā)生收益或損失的金額，分為能合理估計和不能合理估計兩種情況。

對或有收益的披露，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和收入實現(xiàn)原則予以處理。對或有損失，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和充分披露原則予以處理。

一般說來，對很有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，但應(yīng)在會計報表附注中披露。對有可能獲得收益的或有事項，不將其收益估計入賬，是否在會計報表附注中披露要特別謹(jǐn)慎。對很少可能獲得收益的或有事項，不必在會計報表附注中披露。

對很有可能發(fā)生損失的或有事項，能估計損失金額的，應(yīng)將其損失和負(fù)債同時估計人賬；不能估計損失金額的，應(yīng)在會計報表附注中充分加以披露。對有可能發(fā)生損失的或有事項，其損失和負(fù)債不估計入賬，但應(yīng)在會計報表附注中加以披露。對很少可能發(fā)生損失的或有事項，一般也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。

對于下列或有事項，應(yīng)估計其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說明對未來結(jié)果的可能影響：

為其他企業(yè)負(fù)債提供的擔(dān)保；因票據(jù)貼現(xiàn)而承擔(dān)的義務(wù)；企業(yè)承擔(dān)的其他責(zé)任；有可靠證據(jù)證明的或有收益。

關(guān)聯(lián)方的交易，往往會影響企業(yè)的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、其他業(yè)務(wù)利潤，對企業(yè)經(jīng)營成果的真實性產(chǎn)生影響，所以也應(yīng)在會計報表附注中加以披露。

會計中所指關(guān)聯(lián)方，是指在財務(wù)和經(jīng)營決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊懙母鞣剑约皟煞交蚨喾酵芤环娇刂频母鞣?。關(guān)聯(lián)方關(guān)系主要指：（1）直接或間接地控制其他企業(yè)或受其他企業(yè)控制，以及同受某一企業(yè)控制的兩個或多個企業(yè)（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之間）；（2）合營企業(yè)；（3）聯(lián)營企業(yè)；（4）主要投資者 個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員；（5）受主要投資者個人、關(guān)鍵管理人員或與其關(guān)系密切的家庭成員直接控制的其他企業(yè)。在存在控制關(guān)系的情況下，關(guān)聯(lián)者如為企業(yè)時，不論他們之間有無交易，都應(yīng)當(dāng)在會計報表附注中披露如下事項：（l）企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或類型、名稱、法定代表人、注冊資本及其變化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務(wù)；（3）所持股份或權(quán)益及其變動。

關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項，而不論是否收取價款。主要包括：（l）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；（2）承發(fā)包工程；（3）購買或銷售商品；（4）購買或銷售除商品以外其他資產(chǎn)；（5）提供或接受勞務(wù)；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金）；（9）擔(dān)保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究與開發(fā)項目的轉(zhuǎn)移；（12）許可協(xié)議；（13）關(guān)鍵管理人員報酬。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應(yīng)在會計報表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及其交易要素。這些要素一般包括：（1）交易的金額或相應(yīng)比例；（2）未結(jié)算項目的金額或相應(yīng)比例；（3）定價政策（包括沒有金額或只有象征性金額的交易）。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方以及交易類型予以披露。類型相同的關(guān)聯(lián)方交易，在不影響會計報表閱讀者正確理解的情況下，可以合并披露。

企業(yè)集團(tuán)如編制合并會計報表，除在會計報表附注中說明上述應(yīng)附注的事項外，還應(yīng)在會計報表附注中說明：

納入合并會計報表合并范圍的子公司名稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)、母公司所持有的各類股權(quán)的比例；

納入合并會計報表的子公司增減變動情況；

未納入合并會計報表合并范圍的子公司的名稱、持股比例，未納入合并會計報表合并范圍的原因及其財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的情況，以及在合并會計報表中對未納入合并范圍的子公司投資的處理方法；納入合并會計報表合并范圍的非子公司（其他被投資公司）的名稱、母公司持股比例以及納入合并會計報表的原因。

子公司與母公司會計政策不一致時，在合并會計報表中的處理方法。在未進(jìn)行調(diào)整直接編制合并會計報表時，應(yīng)在合并會計報表中說明其處理方法；

納入合并會計報表合并范圍、經(jīng)營業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等有關(guān)資料。

資產(chǎn)負(fù)債表日后事項又稱期后事項。它是指自年度資產(chǎn)負(fù)債表日后至?xí)媹蟊韴蟪隹谥g所發(fā)生的事項。按其是否調(diào)整會計報表分為調(diào)整事項和非調(diào)整事項。

調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況的有關(guān)項目金額作出新的確認(rèn)，而需要對會計報表作調(diào)整的事項。通常包括：已證實資產(chǎn)發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前發(fā)生的舞弊和會計差錯；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日之前不符合企業(yè)會計準(zhǔn)則作出的會計處理；由于稅率變動，改變了資產(chǎn)負(fù)債表日及之前的稅金和利潤等。

非調(diào)整事項，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況，不需要對會計報表作出調(diào)整的事項。但對企業(yè)以后財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將會產(chǎn)生重大影響的事項。如：對其他企業(yè)進(jìn)行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、資產(chǎn)遭受重大自然災(zāi)害損失、發(fā)生重大經(jīng)營性虧損、與本企業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營、達(dá)成協(xié)議的債務(wù)重組事項以及資產(chǎn)重組事項等，都應(yīng)在會計報表的附注中加以披露。

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