專家表示,由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗,企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一,而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗,目前還很難判斷“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減情況。
有分析認為,由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高,而且土地成本不一定能抵扣,這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔(dān)。房企面臨加稅風(fēng)險:如果銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅,房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革初期將有可能面臨加稅風(fēng)險。在銷售額一定的情況下,原先征收的營業(yè)稅稅負穩(wěn)定,但“營改增”之后,企業(yè)的稅負很大程度上取決于進項稅額。
由于營業(yè)稅不考慮購進貨物,房企原先對購進物品的票據(jù)管理存在松懈,但增值稅抵扣則有嚴(yán)格的抵扣鏈條,企業(yè)疏于對票據(jù)的管理極有可能造成進項抵扣不足,使得稅負白白增加。某房企稅務(wù)總監(jiān)表示,“營改增”進項抵扣不足可能是企業(yè)稅負增加的主要原因,比如建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本、購買原材料無法取得發(fā)票等。
而和房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的建筑業(yè)和金融保險業(yè)目前的稅率也沒有出臺,如果這兩個行業(yè)的稅率為6%,房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%,也將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅額。由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高,而土地成本不一定能抵扣,這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負擔(dān)。某房企稅務(wù)總監(jiān)表示,對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項目,或者持有型商業(yè)物業(yè)而言,此時已經(jīng)不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票,而房屋的銷售合同已經(jīng)確定,這種情況下企業(yè)稅負將明顯加重,6%~7%才是比較合理的水平。
在當(dāng)前市場環(huán)境下,若土地成本無法作為進項抵扣,只有少數(shù)布局三、四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高,可以從中受益,聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風(fēng)險,且毛利越高的項目稅收負擔(dān)越大。有專家表示,由于房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣,不少三四線城市的樓盤滯銷嚴(yán)重,如果無法及時確認銷售收入,將會出現(xiàn)進項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況,造成大量留抵稅額無法抵扣,這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風(fēng)險。
稅務(wù)籌劃是關(guān)鍵面對可能增加的稅收負擔(dān),房企并非就會因此陷入“絕境”。因為房地產(chǎn)市場的最終消費者絕大多數(shù)是個人,而這些人本身就是稅負承擔(dān)者。如果存在稅負轉(zhuǎn)嫁,可能會增加個人購房者的稅收負擔(dān),因此政府不太可能大幅提升房企稅負。
在這種情況下,結(jié)合結(jié)構(gòu)性減稅的政策背景和房地產(chǎn)行情走低的市場背景推測,企業(yè)不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負擔(dān)。如果房企可以合理利用好進項稅額的抵扣,反而能從中獲益。專家認為,房企在“營改增”政策正式出臺前,面對即將出現(xiàn)的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題,如果應(yīng)對得當(dāng),也不排除出現(xiàn)稅負減輕的可能性。而這需要房企進行很好的稅務(wù)籌劃。
在“營改增”政策實施初期,不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性資金周轉(zhuǎn)困難。針對這種情況,政府肯定會出臺相應(yīng)的政策加以扶持,予以過渡性的資金支持。事實上,交通運輸業(yè)等當(dāng)初進行“營改增”時,不少企業(yè)稅負加重,地方政府就通過財政補貼來安撫試點企業(yè),此舉也使得“營改增”試點得以快速推進。在房地產(chǎn)行業(yè)被納入“營改增”范疇后,也不排除會出現(xiàn)這種情況,部分企業(yè)甚至可以從中獲利。
但上海財經(jīng)大學(xué)教授朱為群認為,這種直接給予企業(yè)財政補貼的形式并不可取,一是破壞了稅收中性,二是增值稅不同于所得稅,房企從消費者手中獲取利潤后,需要就增值部分納稅,因此房企并非增值稅的承擔(dān)者,將企業(yè)作為補貼對象并不科學(xué)。從緩解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮,允許企業(yè)分期納稅可能是比較合理的一種稅務(wù)籌劃方式。
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