某房地產公司在2007年～2009年間開發(fā)了兩個小區(qū)，小區(qū)內都建造了會所、幼兒園、游泳館。其中兩個會所均屬于兩個小區(qū)的全體業(yè)主；一個小區(qū)的幼兒園已捐贈給市教育委員會，但另一個小區(qū)的幼兒園轉作本公司的資產；而兩個游泳館，一個捐贈給一家附近的民辦學校，另一個在沒有轉作固定資產的情況下出租給另一家企業(yè)了。該房地產公司財務經理咨詢：如今兩個小區(qū)的商品房均已銷售完畢，而這些房產配套設施的成本該如何攤銷，又該如何在稅前進行扣除？
解析：
首先，根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第七條和第十七條第（一）項的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現；但將建造的配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的除外。
所以，該公司捐贈給附近民辦學校的游泳館，應視同銷售開發(fā)產品確認收入繳納企業(yè)所得稅，而捐贈給市教育委員會的幼兒園則不需視同銷售處理。同時，根據以上規(guī)定，屬于全體業(yè)主的兩個會所、轉作本公司資產的幼兒園以及沒有轉作本公司資產但對外出租的游泳館（未明確產權歸屬）均不需視同銷售處理。
其次，根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條和第二十六條的規(guī)定，開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象；企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費攤入能夠對外經營銷售的成本對象；配套設施屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。
除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。因此，該公司捐贈給民辦學校的游泳館應單獨核算成本，在按該公司近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格或者由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定視同銷售收入額的前提下，扣除游泳館的開發(fā)成本以確認視同銷售所得。
但是，還需要注意的是：由于直接捐贈給民辦學校的游泳館不符合“公益性捐贈”的條件，所以企業(yè)捐贈游泳館時將開發(fā)成本計入“營業(yè)外支出”后，不得在稅前進行扣除；對于屬于全體業(yè)主的兩個會所和捐贈給市教育委員會的幼兒園的成本可先作為過渡性成本對象進行歸集，計入“開發(fā)成本——公共配套設施”科目，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象；而轉作本公司資產的幼兒園的成本則應該按照建造固定資產進行處理，不得在稅前進行扣除；對于沒有轉作本公司資產但對外出租的游泳館（未明確產權歸屬）的成本也應一律按照建造開發(fā)產品進行處理，即暫時不能結轉并稅前扣除，而須待該部分資產明確產權歸屬時再視不同情況而定。
最后，對于兩個會所和捐贈給市教育委員會的幼兒園又該如何將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象呢？根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條和第三十條的規(guī)定，單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。在具體攤銷上，屬于一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配；屬于分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
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