一個(gè)大學(xué)教師眼中的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)

　　經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房?jī)r(jià)的討論，看到充滿常識(shí)性錯(cuò)誤言論的所謂專(zhuān)家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點(diǎn)選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買(mǎi)房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽(tīng)不到理性的、以事實(shí)為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導(dǎo)。
　　1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買(mǎi)不起房
　　實(shí)際上近20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買(mǎi)一平方;以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如南京65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。
　　平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的*9套50平的小套二。
　　很多并不是象我說(shuō)的買(mǎi)65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費(fèi)了。
　　當(dāng)然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。
　　2、收入預(yù)期及實(shí)際變化：不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買(mǎi)一套房
　　中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.
　　通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。
　　最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)會(huì)如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買(mǎi)房子，買(mǎi)個(gè)2套3套。顯然不可能，因?yàn)闆](méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家讓你很輕松買(mǎi)房子，所以結(jié)果只會(huì)是房?jī)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節(jié)余，大約可以買(mǎi)一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jī)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)(成都的價(jià)格)。別的地方，你自己算吧。
　　10后經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了較發(fā)達(dá)程度，增長(zhǎng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長(zhǎng)也比較慢
　　房?jī)r(jià)穩(wěn)定了。
　　3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買(mǎi)房，不是偽城市化(不可能在城市買(mǎi)房)
　　大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先*9點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化。
　　中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買(mǎi)房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。
　　我也是農(nóng)村進(jìn)城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：
　　除非你有把握你修的房子會(huì)被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來(lái)也會(huì)一錢(qián)不值，因?yàn)槟愕淖优谵r(nóng)村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì)回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買(mǎi)房不要再縣城或鎮(zhèn)上買(mǎi)房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值。看看臺(tái)北人口占臺(tái)灣的一半，漢城人口占韓國(guó)的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國(guó)不會(huì)一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。
　　4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養(yǎng)老、沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房
　　假如你準(zhǔn)備好你可能生病要用的錢(qián)、將來(lái)小孩要用的錢(qián)、將來(lái)父母養(yǎng)老要用的錢(qián)，那你一輩子都買(mǎi)不起房。因?yàn)槟闶且袁F(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費(fèi)用的提高，你現(xiàn)在準(zhǔn)備的錢(qián)，到將來(lái)一錢(qián)不值，也永遠(yuǎn)辦不了你計(jì)劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢(qián)，以當(dāng)時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房。
　　要解決生病的問(wèn)題，a1的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險(xiǎn)。
　　小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了。
　　有關(guān)父母養(yǎng)老問(wèn)題，請(qǐng)大家了解一下周?chē)烊送?，?jīng)濟(jì)上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì)得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國(guó)傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當(dāng)小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。
　　父母這輩子*5的心愿是子女成家立業(yè)，當(dāng)前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。
　　5、黑燈看住房空置率，不對(duì)，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：
　　比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專(zhuān)門(mén)研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專(zhuān)門(mén)花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專(zhuān)修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因?yàn)槔瞎坷闲^(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢(qián)過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。
　　當(dāng)然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時(shí)空置)，其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機(jī)購(gòu)房，隨著5年左右的市場(chǎng)消化(投資及投機(jī)的拋出)及配套成熟，入住率自然會(huì)達(dá)到正常水平，誰(shuí)也不會(huì)讓幾十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(zhǎng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外。
　　6、中國(guó)收入低，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比奇高，國(guó)外便宜
　　要注意一點(diǎn)的是中國(guó)東方文化，亞洲的日本、臺(tái)灣、韓國(guó)、香港和中國(guó)城市化進(jìn)程及房?jī)r(jià)是我們的未來(lái)。
　　回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺(tái)灣、韓國(guó)、香港普通工薪收入以及他們的房?jī)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節(jié)余買(mǎi)一平方房子(實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節(jié)余才能買(mǎi)一平方)。考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國(guó)北、上、深、杭、廣房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線城市房?jī)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。
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