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　　房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？這篇會計實務的文章是4月7日星期二新鮮出爐的哦。
　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結(jié)算。
　　結(jié)算*9步：整理銷售資料，確認銷售收入
　　就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照。確認的銷售收入做憑證：
　　借：預收賬款
　　貸：主營業(yè)務收入
　　結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。
　　這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結(jié)算數(shù)。
　　結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
　　各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
　　1.款項已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開具過來。
　　2.施工單位還沒有結(jié)算，發(fā)票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發(fā)2009年31號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
　　3.施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒有開具。這個可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開過來。
　　4.施工單位因為疏忽，多開了發(fā)票，但是企業(yè)沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
　　5.有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結(jié)算。但是實際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。
　　最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
　　預提時候：
　　借：開發(fā)成本
　　貸：應付賬款-預提
　　按照這個金額結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品。
　　借：開發(fā)產(chǎn)品
　　貸：開發(fā)成本
　　結(jié)算第四步：計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本。
　　這一步最重要的一點是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積
　　根據(jù)*9步算出來的銷售金額，計算出來產(chǎn)品銷售成本
　　產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積
　　賬務處理：借：主營業(yè)務成本
　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
　　這里面一定要注意，開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的，開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營業(yè)務成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候，兩者才相等。
　　結(jié)算第五步：把主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。這一步跟其他行業(yè)的賬務處理一樣，不在贅述。
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