近日，北京市地稅局發(fā)文從重預(yù)征土地增值稅。北京地稅局發(fā)布的相關(guān)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)預(yù)計(jì)增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分別保持現(xiàn)行的土地增值稅差別化預(yù)征率2%、3%不變;對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于100%、小于等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增 值稅;對(duì)預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅。除此之外，對(duì)于容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，此前，這一預(yù)征比例一直維持在3%。
　　針對(duì)此項(xiàng)規(guī)定，贊成者有之，反對(duì)者亦有之。
　　“土地增值稅的預(yù)征是實(shí)現(xiàn)土地增值稅的調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫(kù)的重要手段。從這個(gè)角度出發(fā)，適當(dāng)提高土地增值稅的預(yù)征率具有一定的合理性。但稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，盡量使得預(yù)征率接近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)水平。”名德稅務(wù)高級(jí)合伙人武禮斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。
　　那么，從重征收土地增值稅究竟能否遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭?這筆稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方者?應(yīng)出臺(tái)怎樣的措施才能有效控制房?jī)r(jià)?針對(duì)這些問題，本報(bào)記者采訪了業(yè)界專家。
　　有助于政府稅收收入 但對(duì)限制房?jī)r(jià)作用有限
　　近兩年，政府部門頻繁出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控樓市，從“國(guó)十六條”到“國(guó)八條”，從“國(guó)六條”到“(新)國(guó)十條”再到“國(guó)五條”，等等，動(dòng)作之多，前所未有，但成效甚微。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)仍然全面上漲。據(jù)悉，目前仍有一些地方大幅調(diào)高土地出讓起始價(jià)，地方財(cái)政對(duì)樓市的依賴再次凸顯。由于對(duì)土地財(cái)政的依賴將強(qiáng)，甚至有悲觀者認(rèn)為，政府有可能在年底前放松樓市調(diào)控。
　　對(duì)此，業(yè)界人士認(rèn)為，4月份房?jī)r(jià)持續(xù)上漲在意料之中，也符合業(yè)內(nèi)的預(yù)期，而近期地價(jià)的重新抬頭無疑加重了房?jī)r(jià)上漲。之前，北京市住建委已經(jīng)通過核發(fā)預(yù)售許可證環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)企業(yè)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行限制，此次北京市地稅希望通過從重征收土地增值稅的方式來有效遏制土地的出讓成本，使其在價(jià)格制定階段，采用相對(duì)較低的定價(jià)策略，從而避免過重的稅負(fù)。但從以前政策的落實(shí)情況來看，從重征收土地增值稅可能無法承擔(dān)如此重任，最后仍舊會(huì)不了了之，除了增加政府稅收外，調(diào)控房?jī)r(jià)的作用甚微。
　　獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論員顧海波接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，從重征收土地增值稅會(huì)加大開發(fā)商成本，但房產(chǎn)需求無限膨脹的前提下，對(duì)房?jī)r(jià)影響力不大。
　　濟(jì)南市地稅局稽查局綜合處專家潘洪新也認(rèn)為，從重預(yù)征土地增值稅對(duì)限制房?jī)r(jià)的作用幾乎可以忽略，更何況，這個(gè)政策僅是從重預(yù)征土地增值稅，并不是實(shí)際提高土地增值稅負(fù)，最終項(xiàng)目完工后清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額并沒有改變。這種征收方法只是將納稅時(shí)間點(diǎn)提前，并沒有提高納稅數(shù)額，對(duì)開發(fā)商的直接影響就是現(xiàn)金流，但如果開發(fā)商資金充裕，這應(yīng)該不是問題。
　　北京鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)技術(shù)中心主任徐賀在接受本報(bào)記者采訪也表示，他對(duì)這個(gè)文件持保留意見，因?yàn)橥恋氐脑鲋德适瞧髽I(yè)自己算的，沒有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)按照這個(gè)文件去交土地增值稅。
　　武禮斌表示，預(yù)售環(huán)節(jié)的限價(jià)更多體現(xiàn)的是一種非市場(chǎng)化的行政干預(yù)，而土地增值稅預(yù)征政策的調(diào)整則是一種市場(chǎng)化形勢(shì)下常用的宏觀調(diào)控手段。僅僅通過提高土地增值稅預(yù)征比例的方式，并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。但在與限價(jià)等其他調(diào)控政策組合時(shí)，將不可避免地對(duì)房地產(chǎn)商的定價(jià)產(chǎn)生影響，并促使房地產(chǎn)開放商從被動(dòng)接受限價(jià)向主動(dòng)降低報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)變。
　　武禮斌建議，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，地稅部門需要加強(qiáng)審核預(yù)征環(huán)節(jié)開發(fā)商填報(bào)的成本信息數(shù)據(jù)，防止納稅人通過虛構(gòu)或夸大成本的方式，使政策的執(zhí)行大打折扣。
　　近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，北京正在出讓的經(jīng)營(yíng)性用地合計(jì)10塊。其中，掛牌出讓的地塊有8塊，均已進(jìn)入起始競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，不過有半數(shù)地塊暫時(shí)無人應(yīng)價(jià)。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著北京限價(jià)政策的從嚴(yán)落實(shí)，土地市場(chǎng)從4月開始已經(jīng)出現(xiàn)降溫苗頭。限價(jià)政策影響了開發(fā)商對(duì)土地溢價(jià)的判斷和拿地價(jià)格。張大偉認(rèn)為，多地塊暫無人應(yīng)價(jià)雖然不代表土地市場(chǎng)冷卻，但在一定程度上可以說明目前的北京土地市場(chǎng)相比一季度有降溫趨勢(shì)。
　　政策“顧頭不顧尾” 稅負(fù)或轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者
　　房地產(chǎn)公司給政府的土地增值稅由兩部分組成，即預(yù)征的稅款+清算的稅款。
　　業(yè)界人士表示，此次文件的下發(fā)，規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征比例，有利于增加地方政府當(dāng)年的財(cái)政收入。而對(duì)事后的清算仍舊是不聞不問，政策下發(fā)仍舊是“顧頭不顧尾”，缺乏科學(xué)性、全局性。
　　徐賀則透露，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納得不徹底，只是在預(yù)售房子的時(shí)候按照1%交土地增值稅，很多都沒最后清算，或者推遲清算。按照現(xiàn)行的政策來說，相關(guān)部門是應(yīng)該管的，但實(shí)際中管理得并不好。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰表示，在開發(fā)商還沒產(chǎn)生利潤(rùn)時(shí)就預(yù)征，極大地加重了開發(fā)商融資成本，也不是解決根本問題的辦法，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還是應(yīng)該在銷售接近尾聲核算時(shí)再進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。
　　此外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)憂稅收調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)將稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
　　徐賀直言不諱地說，稅收的主要功能就是組織財(cái)政收入，其他的功能真的很小，不能給予太高希望。“我認(rèn)為稅收方面除了未來的物業(yè)稅之外，稅收對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作用不大，甚至有些是副作用。大部分的稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”徐賀說。
　　潘洪新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，北京地稅從重預(yù)征土地增值稅的的出發(fā)點(diǎn)是好的，但仍然沒有找到房?jī)r(jià)高的根本原因，只要北京住房的剛性需求存在，最終開發(fā)商都會(huì)有辦法將所承擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，政府為抑制房?jī)r(jià)所出的“重拳”最后全打在了購(gòu)房者身上。從現(xiàn)在的情況看，購(gòu)房者買的不是房，而是稅費(fèi)和開發(fā)商的暴利。開發(fā)商是逐利的，很顯然，他們會(huì)認(rèn)真對(duì)待新政，并充分考慮對(duì)策把稅負(fù)融入價(jià)格中，最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，包括因?yàn)樘崆袄U納土地增值稅影響現(xiàn)金流所產(chǎn)生的融資費(fèi)用會(huì)一并轉(zhuǎn)嫁的。
　　調(diào)控房?jī)r(jià)需出臺(tái)綜合配套政策
　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)住房自有率從平均數(shù)上看遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際平均水平，但卻呈現(xiàn)嚴(yán)重兩極分化的態(tài)勢(shì)，一方面， “房姐”、“房叔”等持續(xù)曝光，另一方面，背負(fù)高額貸款的“房奴”也不斷誕生。由此可見，遏制房?jī)r(jià)，扭轉(zhuǎn)畸形的供需現(xiàn)狀，必須建立長(zhǎng)效機(jī)制。
　　在顧海波看來，房?jī)r(jià)高的根本原因在于投機(jī)需求“過旺”，而投機(jī)過旺的根本原因是“房叔”們的腐敗需求和政策調(diào)控的有名無實(shí)，毫無誠(chéng)意。不從制度上遏制腐敗需求和政策的“變色龍”，無法遏制高房?jī)r(jià)。
　　顧海波建議，調(diào)控房?jī)r(jià)是項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)工程，單靠稅收不足于解決問題，需要行政(限購(gòu)、問責(zé))、信貸、利率、稅收(房產(chǎn)稅)等的綜合配套才能起作用，調(diào)控房?jī)r(jià)有許多實(shí)招，但是各級(jí)政府于公(土地財(cái)政)于私(房叔)都不敢下決心真調(diào)控。
　　徐賀表示，必須進(jìn)行土地體制改革，降低地價(jià)，不能讓不讓政府依賴土地財(cái)政，只有這樣，才可能從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲。
　　潘洪新則建議，憲法應(yīng)當(dāng)有這樣的規(guī)定：每個(gè)中華人民共和國(guó)公民自出生就應(yīng)當(dāng)享有一定面積的土地免費(fèi)使用權(quán)。也就是說，每個(gè)公民其基本住房所對(duì)應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的，不應(yīng)當(dāng)包括地價(jià)。同時(shí)，對(duì)公民的基本住房也應(yīng)當(dāng)有一定的稅費(fèi)減免，以保證每個(gè)公民可以有能力，有希望通過自己的努力獲得最基本的住房。關(guān)于公民基本住房的定義，可以用居住面積及所對(duì)應(yīng)的價(jià)格來確定，并且是*10的一套，如30平方米或6萬(wàn)人民幣(不同地區(qū)、不同時(shí)間可以有差別)，這樣，當(dāng)個(gè)人或家庭購(gòu)買基本住房時(shí)，可以直接從房?jī)r(jià)中抵減(一人購(gòu)買抵減6萬(wàn)，當(dāng)一家三口人購(gòu)買時(shí)，可抵減18萬(wàn)，由政府收取的土地出讓金支付)，同時(shí)憑購(gòu)房發(fā)票和相關(guān)證明減免相關(guān)稅費(fèi)，這樣可以直接并大幅降低公民基本住房的支出，從而保證能夠滿足公民的基本住房需求。不屬于公民基本住房的，則理應(yīng)完全由市場(chǎng)說了算。今年“兩會(huì)”期間，住建部長(zhǎng)姜偉新提到現(xiàn)在實(shí)施的樓市調(diào)控政策時(shí)稱，“先試試看……”，前不久他向相關(guān)媒體明確表示：“今年房?jī)r(jià)一定要往下走，20%個(gè)稅堅(jiān)決實(shí)施。”從姜偉新態(tài)度的轉(zhuǎn)變可以看出，政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控已下定了決心。但就目前看來，各種“稅收政策組合拳”紛紛“打來”，不僅無法阻止房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，而且痛擊了購(gòu)房者，這不禁又讓人懷疑這些調(diào)控政策是否能夠發(fā)揮出應(yīng)有作用。
　　我們必須認(rèn)識(shí)到，稅收不是調(diào)控樓市的*10手段，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制才是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，遏制房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。有消息稱，國(guó)家針對(duì)樓市調(diào)控的“長(zhǎng)效機(jī)制”調(diào)研正有序進(jìn)行，對(duì)此，筆者拭目以待。