近日，北京市地稅局發(fā)文從重預(yù)征土地增值稅。北京地稅局發(fā)布的相關(guān)實施細(xì)則規(guī)定，對預(yù)計增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，分別保持現(xiàn)行的土地增值稅差別化預(yù)征率2%、3%不變;對預(yù)計增值率大于100%、小于等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增 值稅;對預(yù)計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅。除此之外，對于容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，此前，這一預(yù)征比例一直維持在3%。
　　針對此項規(guī)定，贊成者有之，反對者亦有之。
　　“土地增值稅的預(yù)征是實現(xiàn)土地增值稅的調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。從這個角度出發(fā)，適當(dāng)提高土地增值稅的預(yù)征率具有一定的合理性。但稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r適時調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，盡量使得預(yù)征率接近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負(fù)水平。”名德稅務(wù)高級合伙人武禮斌在接受本報記者采訪時說。
　　那么，從重征收土地增值稅究竟能否遏制房價上漲勢頭?這筆稅收是否會轉(zhuǎn)嫁給買方者?應(yīng)出臺怎樣的措施才能有效控制房價?針對這些問題，本報記者采訪了業(yè)界專家。
　　有助于政府稅收收入 但對限制房價作用有限
　　近兩年，政府部門頻繁出臺相關(guān)政策調(diào)控樓市，從“國十六條”到“國八條”，從“國六條”到“(新)國十條”再到“國五條”，等等，動作之多，前所未有，但成效甚微。5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價仍然全面上漲。據(jù)悉，目前仍有一些地方大幅調(diào)高土地出讓起始價，地方財政對樓市的依賴再次凸顯。由于對土地財政的依賴將強(qiáng)，甚至有悲觀者認(rèn)為，政府有可能在年底前放松樓市調(diào)控。
　　對此，業(yè)界人士認(rèn)為，4月份房價持續(xù)上漲在意料之中，也符合業(yè)內(nèi)的預(yù)期，而近期地價的重新抬頭無疑加重了房價上漲。之前，北京市住建委已經(jīng)通過核發(fā)預(yù)售許可證環(huán)節(jié)，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售價格進(jìn)行限制，此次北京市地稅希望通過從重征收土地增值稅的方式來有效遏制土地的出讓成本，使其在價格制定階段，采用相對較低的定價策略，從而避免過重的稅負(fù)。但從以前政策的落實情況來看，從重征收土地增值稅可能無法承擔(dān)如此重任，最后仍舊會不了了之，除了增加政府稅收外，調(diào)控房價的作用甚微。
　　獨(dú)立地產(chǎn)評論員顧海波接受本報記者采訪時表示，從重征收土地增值稅會加大開發(fā)商成本，但房產(chǎn)需求無限膨脹的前提下，對房價影響力不大。
　　濟(jì)南市地稅局稽查局綜合處專家潘洪新也認(rèn)為，從重預(yù)征土地增值稅對限制房價的作用幾乎可以忽略，更何況，這個政策僅是從重預(yù)征土地增值稅，并不是實際提高土地增值稅負(fù)，最終項目完工后清算時，土地增值稅應(yīng)納稅額并沒有改變。這種征收方法只是將納稅時間點(diǎn)提前，并沒有提高納稅數(shù)額，對開發(fā)商的直接影響就是現(xiàn)金流，但如果開發(fā)商資金充裕，這應(yīng)該不是問題。
　　北京鑫稅廣通稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)技術(shù)中心主任徐賀在接受本報記者采訪也表示，他對這個文件持保留意見，因為土地的增值率是企業(yè)自己算的，沒有房地產(chǎn)企業(yè)會按照這個文件去交土地增值稅。
　　武禮斌表示，預(yù)售環(huán)節(jié)的限價更多體現(xiàn)的是一種非市場化的行政干預(yù)，而土地增值稅預(yù)征政策的調(diào)整則是一種市場化形勢下常用的宏觀調(diào)控手段。僅僅通過提高土地增值稅預(yù)征比例的方式，并不能從根本上改變房地產(chǎn)市場的格局。但在與限價等其他調(diào)控政策組合時，將不可避免地對房地產(chǎn)商的定價產(chǎn)生影響，并促使房地產(chǎn)開放商從被動接受限價向主動降低報價轉(zhuǎn)變。
　　武禮斌建議，在預(yù)征土地增值稅時，地稅部門需要加強(qiáng)審核預(yù)征環(huán)節(jié)開發(fā)商填報的成本信息數(shù)據(jù)，防止納稅人通過虛構(gòu)或夸大成本的方式，使政策的執(zhí)行大打折扣。
　　近日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站公開披露的數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，北京正在出讓的經(jīng)營性用地合計10塊。其中，掛牌出讓的地塊有8塊，均已進(jìn)入起始競價環(huán)節(jié)，不過有半數(shù)地塊暫時無人應(yīng)價。
　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著北京限價政策的從嚴(yán)落實，土地市場從4月開始已經(jīng)出現(xiàn)降溫苗頭。限價政策影響了開發(fā)商對土地溢價的判斷和拿地價格。張大偉認(rèn)為，多地塊暫無人應(yīng)價雖然不代表土地市場冷卻，但在一定程度上可以說明目前的北京土地市場相比一季度有降溫趨勢。
　　政策“顧頭不顧尾” 稅負(fù)或轉(zhuǎn)嫁給購房者
　　房地產(chǎn)公司給政府的土地增值稅由兩部分組成，即預(yù)征的稅款+清算的稅款。
　　業(yè)界人士表示，此次文件的下發(fā)，規(guī)定了土地增值稅的預(yù)征比例，有利于增加地方政府當(dāng)年的財政收入。而對事后的清算仍舊是不聞不問，政策下發(fā)仍舊是“顧頭不顧尾”，缺乏科學(xué)性、全局性。
　　徐賀則透露，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納得不徹底，只是在預(yù)售房子的時候按照1%交土地增值稅，很多都沒最后清算，或者推遲清算。按照現(xiàn)行的政策來說，相關(guān)部門是應(yīng)該管的，但實際中管理得并不好。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰表示，在開發(fā)商還沒產(chǎn)生利潤時就預(yù)征，極大地加重了開發(fā)商融資成本，也不是解決根本問題的辦法，長遠(yuǎn)看，還是應(yīng)該在銷售接近尾聲核算時再進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。
　　此外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)憂稅收調(diào)控房價會將稅負(fù)最終轉(zhuǎn)嫁給購房者。
　　徐賀直言不諱地說，稅收的主要功能就是組織財政收入，其他的功能真的很小，不能給予太高希望。“我認(rèn)為稅收方面除了未來的物業(yè)稅之外，稅收對房地產(chǎn)調(diào)控作用不大，甚至有些是副作用。大部分的稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”徐賀說。
　　潘洪新在接受本報記者采訪時也表示，北京地稅從重預(yù)征土地增值稅的的出發(fā)點(diǎn)是好的，但仍然沒有找到房價高的根本原因，只要北京住房的剛性需求存在，最終開發(fā)商都會有辦法將所承擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，政府為抑制房價所出的“重拳”最后全打在了購房者身上。從現(xiàn)在的情況看，購房者買的不是房，而是稅費(fèi)和開發(fā)商的暴利。開發(fā)商是逐利的，很顯然，他們會認(rèn)真對待新政，并充分考慮對策把稅負(fù)融入價格中，最終轉(zhuǎn)嫁給購房者，包括因為提前繳納土地增值稅影響現(xiàn)金流所產(chǎn)生的融資費(fèi)用會一并轉(zhuǎn)嫁的。
　　調(diào)控房價需出臺綜合配套政策
　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國住房自有率從平均數(shù)上看遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際平均水平，但卻呈現(xiàn)嚴(yán)重兩極分化的態(tài)勢，一方面， “房姐”、“房叔”等持續(xù)曝光，另一方面，背負(fù)高額貸款的“房奴”也不斷誕生。由此可見，遏制房價，扭轉(zhuǎn)畸形的供需現(xiàn)狀，必須建立長效機(jī)制。
　　在顧海波看來，房價高的根本原因在于投機(jī)需求“過旺”，而投機(jī)過旺的根本原因是“房叔”們的腐敗需求和政策調(diào)控的有名無實，毫無誠意。不從制度上遏制腐敗需求和政策的“變色龍”，無法遏制高房價。
　　顧海波建議，調(diào)控房價是項復(fù)雜系統(tǒng)工程，單靠稅收不足于解決問題，需要行政(限購、問責(zé))、信貸、利率、稅收(房產(chǎn)稅)等的綜合配套才能起作用，調(diào)控房價有許多實招，但是各級政府于公(土地財政)于私(房叔)都不敢下決心真調(diào)控。
　　徐賀表示，必須進(jìn)行土地體制改革，降低地價，不能讓不讓政府依賴土地財政，只有這樣，才可能從根本上遏制房價上漲。
　　潘洪新則建議，憲法應(yīng)當(dāng)有這樣的規(guī)定：每個中華人民共和國公民自出生就應(yīng)當(dāng)享有一定面積的土地免費(fèi)使用權(quán)。也就是說，每個公民其基本住房所對應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的，不應(yīng)當(dāng)包括地價。同時，對公民的基本住房也應(yīng)當(dāng)有一定的稅費(fèi)減免，以保證每個公民可以有能力，有希望通過自己的努力獲得最基本的住房。關(guān)于公民基本住房的定義，可以用居住面積及所對應(yīng)的價格來確定，并且是*10的一套，如30平方米或6萬人民幣(不同地區(qū)、不同時間可以有差別)，這樣，當(dāng)個人或家庭購買基本住房時，可以直接從房價中抵減(一人購買抵減6萬，當(dāng)一家三口人購買時，可抵減18萬，由政府收取的土地出讓金支付)，同時憑購房發(fā)票和相關(guān)證明減免相關(guān)稅費(fèi)，這樣可以直接并大幅降低公民基本住房的支出，從而保證能夠滿足公民的基本住房需求。不屬于公民基本住房的，則理應(yīng)完全由市場說了算。今年“兩會”期間，住建部長姜偉新提到現(xiàn)在實施的樓市調(diào)控政策時稱，“先試試看……”，前不久他向相關(guān)媒體明確表示：“今年房價一定要往下走，20%個稅堅決實施。”從姜偉新態(tài)度的轉(zhuǎn)變可以看出，政府對房價調(diào)控已下定了決心。但就目前看來，各種“稅收政策組合拳”紛紛“打來”，不僅無法阻止房價上漲的勢頭，而且痛擊了購房者，這不禁又讓人懷疑這些調(diào)控政策是否能夠發(fā)揮出應(yīng)有作用。
　　我們必須認(rèn)識到，稅收不是調(diào)控樓市的*10手段，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制才是房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性循環(huán)，遏制房價的穩(wěn)定器。有消息稱，國家針對樓市調(diào)控的“長效機(jī)制”調(diào)研正有序進(jìn)行，對此，筆者拭目以待。