近日，某三線城市一家房地產(chǎn)企業(yè)咨詢，該企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目近期準(zhǔn)備開盤銷售，其采取了以下三種促銷方式：一、房源認(rèn)購(gòu)期間，意向客戶預(yù)存3萬元可在開盤當(dāng)天抵5萬元房款(購(gòu)房發(fā)票以折扣后的價(jià)格開具)。二、對(duì)開盤當(dāng)天購(gòu)買商品房的客戶，將采取搖獎(jiǎng)方式選取10名客戶，給予5000元到20000萬金額不同的獎(jiǎng)金(購(gòu)房發(fā)票全款開具)。三、對(duì)于購(gòu)買公建的客戶，采取承諾20年內(nèi)返還50%購(gòu)房款的優(yōu)惠購(gòu)房方式。請(qǐng)問以上三種促銷方式企業(yè)應(yīng)該如何繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)享受優(yōu)惠的購(gòu)房客戶是否需要繳納個(gè)人所得稅?
　　營(yíng)業(yè)稅的業(yè)務(wù)處理
　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號(hào))文件規(guī)定，單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。
　　因此，在房源認(rèn)購(gòu)期間，以預(yù)存3萬元抵5萬元房款方式出售的房源，由于企業(yè)是以優(yōu)惠后的價(jià)格開具的發(fā)票，因此應(yīng)該以折扣后(優(yōu)惠2萬元)的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)于客戶購(gòu)房后中獎(jiǎng)的金額，則不得從購(gòu)房款中減除，應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
　　另外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)〉的通知》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào))規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。因此，對(duì)以承諾20年內(nèi)返還50%購(gòu)房款的優(yōu)惠方式銷售的公建房源，不得減除“還本”支出，應(yīng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
　　個(gè)人所得稅的業(yè)務(wù)處理
　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕50號(hào))文件規(guī)定，屬于下列情形之一的，不征收個(gè)人所得稅：1.企業(yè)通過價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù);2.企業(yè)在向個(gè)人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如通信企業(yè)對(duì)個(gè)人購(gòu)買手機(jī)贈(zèng)話費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)，或者購(gòu)話費(fèi)贈(zèng)手機(jī)等;3.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的個(gè)人按消費(fèi)積分反饋禮品。
　　因此，意向客戶預(yù)存3萬元可在開盤當(dāng)天抵5萬元房款的銷售方式及20年內(nèi)返還50%購(gòu)房款的優(yōu)惠購(gòu)房方式均屬于企業(yè)通過價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷售商品，不應(yīng)征收個(gè)人所得稅。
　　同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，偶然所得，是指?jìng)€(gè)人得獎(jiǎng)、中獎(jiǎng)、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得。偶然所得以每次取得該項(xiàng)收入為一次。以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。適用20%的比例稅率。因此，開盤當(dāng)天的中獎(jiǎng)客戶，應(yīng)按中獎(jiǎng)金額的20%稅率按“偶然所得”稅目繳納個(gè)人所得稅，其稅款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣代繳。