三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)假設(shè)和原則
　?。ㄒ唬?huì)計(jì)假設(shè)
　　房地產(chǎn)會(huì)計(jì)作為會(huì)計(jì)核算的一個(gè)分支，它應(yīng)具備會(huì)計(jì)核算的基本前提，這種前提也被稱為會(huì)計(jì)假設(shè)。這些假設(shè)分別從空間范圍，時(shí)間界限和計(jì)量單位幾個(gè)基本方面規(guī)定了會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)核算基本假設(shè)的內(nèi)容見(jiàn)表
　　內(nèi)容內(nèi)涵
　　會(huì)計(jì)基本假設(shè)又稱會(huì)計(jì)核算的基本前提或會(huì)計(jì)假定，是指在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)必須明確是企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量和報(bào)告的前提條件，是對(duì)會(huì)計(jì)核算所處時(shí)間，空間環(huán)境等所做的合理假定分為會(huì)計(jì)主體，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，會(huì)計(jì)分期和貨幣計(jì)量
　　會(huì)計(jì)主體是指企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量和報(bào)告的空間范圍，在會(huì)計(jì)主體假設(shè)下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其本身發(fā)生的交易或者事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。反映企業(yè)本身所從事的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，明確界定會(huì)計(jì)主體是開(kāi)展會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告工作的重要前提。首先，明確會(huì)計(jì)主體，才能劃定會(huì)計(jì)索要處理的各項(xiàng)交易或事項(xiàng)的范圍。其次，明確會(huì)計(jì)主體，才能將會(huì)計(jì)主體的交易或者事項(xiàng)與會(huì)計(jì)主體所有者的交易或者事項(xiàng)以及其他會(huì)計(jì)主體的交易或者事項(xiàng)區(qū)分開(kāi)來(lái)
　　持續(xù)經(jīng)營(yíng)是指在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)、企業(yè)將會(huì)按當(dāng)前的規(guī)模和狀態(tài)繼續(xù)不斷的經(jīng)營(yíng)下去，不會(huì)停業(yè)，也不會(huì)大規(guī)模削減業(yè)務(wù)，即在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，該會(huì)計(jì)主體不會(huì)破產(chǎn)清算，所持有的資產(chǎn)將正常運(yùn)營(yíng)，所負(fù)的債務(wù)將正常償還，它明確了會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量和報(bào)告的時(shí)間范圍。
　　會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)期間劃分為若干連續(xù)的，長(zhǎng)短相同的期間在會(huì)計(jì)分期假設(shè)下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)劃分期間，分期結(jié)算賬目和編制財(cái)務(wù)報(bào)告，會(huì)計(jì)期間分為年度和中期，年度和中期均按公里起正日期，是指短于一個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度的報(bào)告期間
　　貨幣計(jì)量是指會(huì)計(jì)主體在經(jīng)行會(huì)計(jì)確認(rèn)，計(jì)量和報(bào)告時(shí) 采用貨幣作為計(jì)量單位，計(jì)置，記錄計(jì)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，反映會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，在會(huì)計(jì)的確認(rèn)，計(jì)量和報(bào)告過(guò)程中選擇貨幣作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量，是由或不本身的屬性決定的貨幣計(jì)量的假設(shè)必須以貨幣的穩(wěn)定為前提，中在幣值穩(wěn)定或相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，不同時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值才能具有可比性，不同時(shí)點(diǎn)的收入和費(fèi)用才能進(jìn)行比較、會(huì)計(jì)核算的信息才能這是地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而如果幣值發(fā)生很大的波動(dòng)，貨幣計(jì)量成立的條件就會(huì)喪失
　　（二）為了保證會(huì)計(jì)核算的可行性和規(guī)范性，確保會(huì)計(jì)信息的決策效果，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，會(huì)計(jì)核算應(yīng)遵守共同的基本原則，會(huì)計(jì)原則見(jiàn)表
　　類別具體內(nèi)容
　　客觀性原則是指會(huì)計(jì)核算必須以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，以客觀的會(huì)計(jì)憑證作為記賬的根據(jù)。它是衡量會(huì)計(jì)信息是否真實(shí)，是否客觀反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一條重要原則。其含義應(yīng)包括兩方面，其一是真實(shí)，即不歪曲；其二是全面，即不隱瞞
　
　　可比性原則是指企業(yè)應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和不同行業(yè)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度上規(guī)定的會(huì)計(jì)方法經(jīng)行會(huì)計(jì)核算，使不同企業(yè)，尤其是同一行業(yè)的企業(yè)之間的會(huì)計(jì)指標(biāo)口徑一致，互相可比。如果各企業(yè)的會(huì)計(jì)核算各行其是，就無(wú)法保證會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生于共同的會(huì)計(jì)處理方法之上，企業(yè)之間也就失去了利用會(huì)計(jì)信息互相比較，相互競(jìng)爭(zhēng)的條件
　　一貫性原則是指一個(gè)企業(yè)前后各期的會(huì)計(jì)處理方法應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變動(dòng)。對(duì)于會(huì)計(jì)信息的分析，人們經(jīng)常要采取趨勢(shì)分析，進(jìn)行縱向比較，這就要求前后各期的會(huì)計(jì)信息應(yīng)具備可比性，即前后各期的會(huì)計(jì)信息產(chǎn)生于共同的會(huì)計(jì)處理方法之上，當(dāng)然，一貫性原則并不是拒絕必要的會(huì)計(jì)處理方法的改變，只是強(qiáng)調(diào)不應(yīng)輕易的改變，而且一旦真的發(fā)生會(huì)計(jì)處理方法的改變時(shí)，應(yīng)詳細(xì)地說(shuō)明其改變方式，并將會(huì)計(jì)信息的前后轉(zhuǎn)換方法加以說(shuō)明，以便使用枯寂信息時(shí)不至于誤用或錯(cuò)用
　　相關(guān)性原則是指會(huì)計(jì)核算的信息應(yīng)符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的需要，滿足有關(guān)各方面了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的需要，滿足企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理的需要，要充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的只能，就必須從會(huì)計(jì)信息使用者的需要出發(fā)來(lái)確定會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容，并針對(duì)不同的需要采取不同的核算方式
　　及時(shí)性原則是指會(huì)計(jì)核算應(yīng)及時(shí)進(jìn)行，會(huì)計(jì)信息應(yīng)及時(shí)提供。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，時(shí)間就是金錢(qián)，拖延就是棄權(quán)，因此，作為為經(jīng)濟(jì)管理提供重要信息的會(huì)計(jì)核算，不能有以西一號(hào)的怠慢，應(yīng)準(zhǔn)確。及時(shí)地2進(jìn)行核算，并加以呈報(bào)。隨著對(duì)會(huì)計(jì)核算及時(shí)性要求的越來(lái)越高，會(huì)計(jì)電算化將成為必要趨勢(shì)
　　重要性原則是指會(huì)計(jì)核算的精確程度和會(huì)計(jì)信息 呈報(bào)的詳略程度應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)信息用途的大小而有所區(qū)別，哪些重要的信息要詳細(xì)地，精確地加以核算，并單獨(dú)嫁衣呈報(bào)，而對(duì)于那些不太重要的信息則可以較為粗糙地核算，并可以與其他信息合并在一起綜合呈報(bào)，當(dāng)然，這里精確與粗糙只是精確度的差別，不能違背真實(shí)‘詳細(xì)與粗略也只是詳略度的差別，不能違背全面
　　類別具體內(nèi)容
　　明晰性原則是指會(huì)計(jì)信息應(yīng)清楚明了，便于理解和運(yùn)用。會(huì)計(jì)信息的使用者可以是經(jīng)濟(jì)管理著，企業(yè)投資人，企業(yè)債權(quán)人，也可以是企業(yè)供應(yīng)商和客戶等等，這些人員文化背景不一，知識(shí)結(jié)構(gòu)各異，要滿足他們的需要，必須使會(huì)計(jì)信息簡(jiǎn)明，通俗，系統(tǒng)，不能含糊不清，深?yuàn)W難懂。
　　謹(jǐn)慎性原則也稱穩(wěn)健性原則，是指會(huì)計(jì)核算中，在選擇不同的會(huì)計(jì)處理方法時(shí)，不應(yīng)使其虛夸了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而應(yīng)選擇哪種對(duì)企業(yè)所有者所帶來(lái)的樂(lè)觀程度較小的會(huì)計(jì)處理方法。由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，無(wú)處不存在風(fēng)險(xiǎn)，如材料漲價(jià)，應(yīng)收款收不回，技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致固定資產(chǎn)的提前報(bào)廢等，這些都可能是企業(yè)蒙受或多或少的損失，如果對(duì)這些視而不見(jiàn)，盲目樂(lè)觀，必將導(dǎo)致計(jì)劃落空，甚至造成不可收拾的結(jié)局，采取謹(jǐn)慎性原則，就是要通過(guò)合理的會(huì)計(jì)核算，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)始終保持高度警覺(jué)，周密制訂計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行計(jì)劃，避免預(yù)計(jì)任何無(wú)把握的收益，而不忽視任何可能的損失，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。當(dāng)然，謹(jǐn)慎性，并不是故意少計(jì)資產(chǎn)，多計(jì)負(fù)債，也不是故意少計(jì)收益，多計(jì)耗費(fèi)，應(yīng)該劃分清楚界限。
　　?
　　劃分收益性支出與資本性支出原則收益性支出是指這筆支出所帶來(lái)的收益僅與本會(huì)計(jì)年度有關(guān)，即次支出帶來(lái)的收益在本會(huì)計(jì)年度全部實(shí)現(xiàn)，所謂資本性支出是指這筆支出所帶來(lái)的收益與若干會(huì)計(jì)年度有關(guān)，即此支出帶來(lái)的收益將在包括本會(huì)計(jì)年度在內(nèi)的以后若干年度內(nèi)逐步實(shí)現(xiàn)在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，收益性支出的付款責(zé)任在本會(huì)計(jì)年度，因此，它在本會(huì)計(jì)年度全部確認(rèn)為費(fèi)用，而資本性支出的付款責(zé)任在本會(huì)計(jì)年度并未全部具備，因此，它在本會(huì)計(jì)期間只能部分被確認(rèn)為費(fèi)用，可以看出，區(qū)分收益性支出與資本性性支出是堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制的必然結(jié)果
　　權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是以獲得收款權(quán)利和發(fā)生付款責(zé)任為依據(jù)來(lái)去而收入和費(fèi)用。權(quán)責(zé)發(fā)生制是相對(duì)于收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)說(shuō)的。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，以是否提交產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即是否已具備收款的權(quán)利為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)去而收入的實(shí)現(xiàn)，無(wú)論是否已真是地收到款項(xiàng)；以是否耗費(fèi)資產(chǎn)。即是否具備付款責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)去而費(fèi)用的發(fā)生，無(wú)論是否真實(shí)地支付款項(xiàng)。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，屬于本會(huì)計(jì)期間的收入與費(fèi)用的發(fā)生，無(wú)論是否真是地支付款項(xiàng)。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，屬于本會(huì)計(jì)期間的收入與費(fèi)用都包括三部分內(nèi)容：其一是本期收到且是本期具備收款權(quán)利的支出；本期支付，且是本期具備付款責(zé)任的費(fèi)用。其二是本期前收到，而在本期才具備收款權(quán)利的收入；本期前支付，而在不起才具備付款責(zé)任的費(fèi)用。其三是款項(xiàng)尚未收到，但本期已具備收款權(quán)利的收入；款項(xiàng)尚未支付，但本期已具備付款責(zé)任的費(fèi)用。由于權(quán)責(zé)發(fā)生制能客觀地，準(zhǔn)確地反映企業(yè)在特定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果。所以，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，會(huì)計(jì)核算必須以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)
　　原始成本計(jì)價(jià)原則是指任何資產(chǎn)都應(yīng)按其取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。原始成本計(jì)價(jià)強(qiáng)調(diào)，取得時(shí)，這就在時(shí)間上規(guī)定了一般資產(chǎn)不能按當(dāng)前的重置成本計(jì)價(jià)，當(dāng)然，對(duì)于那些吧u知道其原始成本的資產(chǎn)如盤(pán)盈的財(cái)產(chǎn)也只能用其重置成本計(jì)價(jià)，原始成本計(jì)價(jià)也強(qiáng)調(diào)。實(shí)際成本，這也就在計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)上規(guī)定了一般資產(chǎn)不能以計(jì)劃成本計(jì)價(jià)，如果由于某種需要以計(jì)劃成本計(jì)價(jià)，也應(yīng)同時(shí)考慮其成本差異。原始成本計(jì)價(jià)，使資產(chǎn)的賬面價(jià)值始終保持其取得時(shí)的實(shí)際成本，保持與其原始憑證相一致。當(dāng)然，當(dāng)物價(jià)變動(dòng)太大，原始成本根本就無(wú)法體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值時(shí)，企業(yè)可根據(jù)國(guó)家規(guī)定對(duì)資產(chǎn)的賬面價(jià)值做出調(diào)整，資產(chǎn)賬面價(jià)值所產(chǎn)生的增值為法定資產(chǎn)重估增值
　　配比原則是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入應(yīng)與相應(yīng)的成本，費(fèi)用相配比，以求得企業(yè)在該會(huì)計(jì)期間，在該對(duì)象上所獲得的凈收益或遭受的凈損失。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，配比實(shí)際上是權(quán)利與相關(guān)責(zé)任的比較，因此，要正確配比，首先必須正確地確認(rèn)權(quán)利與責(zé)任要正確配比就是要正確地確認(rèn)收入與費(fèi)用。當(dāng)然，要正確地確認(rèn)費(fèi)用，又必須要正確區(qū)分收益性支出與資本性支出。應(yīng)該說(shuō)，堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制和區(qū)分收益性支出與資本性支出的原則是堅(jiān)持配比原則的前提和基礎(chǔ)。若前提與基礎(chǔ)發(fā)生變化，則配比的結(jié)果必然發(fā)生變化；若前提與基礎(chǔ)不合理，則配比必然不合理
　　上述會(huì)計(jì)原則與國(guó)際的會(huì)計(jì)原則是相互溝通的。雖然在文字表達(dá)上有所差異，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的，其中客觀性原則，可比性呀U那種和一貫性原則是對(duì)會(huì)計(jì)核算總體上的要求；相關(guān)性原則、幾時(shí)性原則和明晰性原則是對(duì)會(huì)計(jì)核算信息質(zhì)量方面的要求；權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、劃分收益性支出與資本性支出原則、配比原則和原始成本計(jì)價(jià)原則是對(duì)會(huì)計(jì)要素的去而與計(jì)價(jià)方面的要求；謹(jǐn)慎性原則和重要性原則是對(duì)會(huì)計(jì)慣例予以修訂方面的要求。
 　　　　
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