駐馬店實用會計實務：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)會計的對象

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計是應用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)會計，它主要運用價值形式來對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程進行綜合的反映和考核。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)并發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它要從事開發(fā)經(jīng)營活動，除了要有人這個決定性因素外，還要有材料、施工機械、運輸設備等生產(chǎn)資料，即財產(chǎn)物資。在會計中，這些財產(chǎn)物資，叫做資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，按其在開發(fā)經(jīng)營過程中所起的作用，分為流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、長期投資等。流動資產(chǎn)包括貨幣資金、結算資金、短期投資、勞動對象和勞動產(chǎn)品。屬于貨幣資金的有庫存現(xiàn)金、銀行存款和外埠存款等其他貨幣資金。屬于結算資金的有各項應收、預付款項。屬于短期投資的有企業(yè)購入能隨時變現(xiàn)、持有時間不超過一年的各種股票、債券。屬于勞動對象的有材料、設備等生產(chǎn)儲備以及正在開發(fā)中的未完工開發(fā)產(chǎn)品。在會計中，未完工開發(fā)產(chǎn)品叫做“在建開發(fā)產(chǎn)品”。勞動對象在經(jīng)過開發(fā)過程后，大都改變或消失其原有的物質形態(tài)，并把它們本身的物質加到開發(fā)產(chǎn)品的物質里去。屬于勞動產(chǎn)品的有商品性土地、商品房、出租房、周轉房等開發(fā)產(chǎn)品。勞動對象和勞動產(chǎn)品在會計中統(tǒng)稱為“存貨”。

　　固定資產(chǎn)包括企業(yè)所有機械設備、運輸設備等勞動資料和非開發(fā)經(jīng)營用房屋、設備。它能在較長時期內發(fā)揮其效能，并在許多開發(fā)周期中一直保持著自己的物質形態(tài)，而不把其本身的物質加到開發(fā)產(chǎn)品的物質里去。但是，它本身的價值，卻隨著使用而逐漸損耗，并通過折舊的方式將其損耗的價值計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，然后從開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入中獲得補償。

　　無形資產(chǎn)是指那些不具備實物形態(tài)、而以某種特殊權利、技術、知識、素質、信譽等價值形態(tài)存在于企業(yè)并對企業(yè)長期發(fā)揮作用取得經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，包括專利權、非專利技術、商譽、租賃權、商標權等。它與固定資產(chǎn)相似，其價值要在有效年限內分期攤入開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　遞延資產(chǎn)又稱長期待攤費用，是指企業(yè)發(fā)生的不能全部計入成本、費用，應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括固定資產(chǎn)、出租房和周轉房的大修理費用，以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)的改良支出等。

　　長期投資是指企業(yè)不準備在一年或一年內變現(xiàn)的對外投資，包括股票投資、債券投資以及其他債券投資、其他股權投資。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，是由企業(yè)投資者和債權人投入的資金形成的，因而投資者和債權人對企業(yè)資產(chǎn)有提出要求的權利。在會計中，對一個企業(yè)的資產(chǎn)可以提出要求的權利，叫做權益。它由負債和所有者權益兩個部分組成。

　　負債也叫債權人權益。它是指將來要在一個固定的或可以確定的日期，對企業(yè)提出償還要求的權利。負債按其債務償還期限的長短，分為流動負債和長期負債。

　　流動負債是指在一年或一年以內企業(yè)必須償還的債務，包括向銀行借入的短期借款以及在開發(fā)經(jīng)營過程中暫時取得或占用的各種應付、預收款，如應付賬款、應付票據(jù)、預收賬款、其他應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金、應付利潤等。

　　長期負債是指企業(yè)向銀行借入期限在一年以上的各種借款，以及為籌集長期資金而向企業(yè)債券持有人確認的應付債券等。

　　所有者權益也叫凈權益，是指企業(yè)投資者對企業(yè)凈資產(chǎn)（即資產(chǎn)總額減負債總額后的余額）所可提出要求的權利，包括資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金，由有權代表國家投資的機構以國有資產(chǎn)投入企業(yè)形成。有限責任公司的資本金，由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等股東以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成。股份有限公司的資本金，由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等股東通過認購公司股份形成。這些由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等投資者以所有者身份投入企業(yè)供長期使用的資本金，在會計中叫做“實收資本”，在股份有限公司叫做“股本”。資本公積金是指屬于資本性質，但不能作為資本金將它記作“實收資本”或“股本”的資本溢價、股本溢價、接受捐贈資產(chǎn)等，在會計中叫做“資本公積”。盈余公積金是指企業(yè)按照規(guī)定從凈利潤中提取的有特定用途的企業(yè)積累資金，包括法定盈余公積金、法定公益金、任意盈余公積金，在會計中叫做“盈余公積”。未分配利潤是指企業(yè)未作分配的凈利潤。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，在開發(fā)經(jīng)營過程中，要依次經(jīng)過供應、開發(fā)和開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓、出租過程，不斷發(fā)生增減變動。在每一過程中，都相應地表現(xiàn)為不同的形態(tài)。負債和所有者權益，在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中，也要發(fā)生變動。所有這些變動，在會計中都要加以反映。

　　在供應過程中，企業(yè)通過合同用貨幣向供應單位征用、批租土地及購買開發(fā)房地產(chǎn)所需的各種勞動對象。這樣，企業(yè)的貨幣資金轉變?yōu)榇_發(fā)土地和材料、設備儲備。企業(yè)待開發(fā)土地和儲備的材料、設備，在開發(fā)房地產(chǎn)需要時，即進入房地產(chǎn)開發(fā)過程。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，被消耗材料和被安裝的價值轉移于在建開發(fā)產(chǎn)品成本中。與此同時，工人付出了勞動，企業(yè)必須以工資形式支付給工人報酬。貨幣資金通過支付工資而轉入在建開發(fā)產(chǎn)品成本中。此外，由于使用固定資產(chǎn)，使固定資產(chǎn)發(fā)生了損耗，已損耗的固定資產(chǎn)的價值也轉移于在建開發(fā)產(chǎn)品成本中。

　　隨著開發(fā)過程的進行，企業(yè)的在建開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)完成，并在銷售、轉讓、出租過程中，將開發(fā)完成產(chǎn)品銷售、轉讓或出租，從購房、用地、租房等單位或個人處重新獲得了貨幣資金。企業(yè)利用從購房、用地、租房等單位或個人處獲得的貨幣資金，再度征用、批租土地及購買材料、設備，支付工資，投入開發(fā)過程。但是由于開發(fā)過程中支付給工人的工資，僅包括工人必要勞動創(chuàng)造的那一部分開發(fā)產(chǎn)品的價值，因而企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓、出租過程中收回的貨幣資金的數(shù)額，要比原來投入的資金的數(shù)額大。這部分增加的貨幣資金，就形成了企業(yè)的純收入即利潤。此項純收入，要根據(jù)國家有關規(guī)定，一部分以稅金形式上交國家，一部分以投資回報的形式分配給投資者，一部分以積累形式留存企業(yè)成為盈余公積金。這就使企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權益發(fā)生變動。此外，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，還會發(fā)生諸如：借入或歸還銀行借款，發(fā)售企業(yè)債券和償還債券本息，購買其他單位股票、債券和向其他單位投資，以及購建固定資產(chǎn)等業(yè)務。這些業(yè)務都要引起資產(chǎn)、負債和所有者權益的變動。

　　通過以上說明，可知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計對象的內容，它決定資產(chǎn)、負債和所有者權益的變動。資產(chǎn)、負債和所有者權益的變動，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計對象的形式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的完成和資產(chǎn)、負債、所有者權益的變動，是一個經(jīng)濟現(xiàn)象兩個方面觀察的結果，兩者是有機地統(tǒng)一著不可分的。

 　　　　

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