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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算固定資產(chǎn)折舊時(shí)，要同時(shí)考慮有形損耗和無形損耗。固定資產(chǎn)的有形損耗，從其產(chǎn)生的原因來看，有如下兩種：一種是由于使用而發(fā)生的損耗，簡(jiǎn)稱使用損耗，如機(jī)械由于使用磨損而逐漸喪失其使用價(jià)值。使用損耗的大小，取決于固定資產(chǎn)的質(zhì)料、用途和使用條件。另一種是由于自然力的侵蝕而引起的損耗，簡(jiǎn)稱自然損耗，如機(jī)械氧化生銹，房屋建筑因風(fēng)吹、日曬、雨打的侵蝕而逐漸破舊等。自然損耗的大小，取決于固定資產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)、抗蝕性以及維護(hù)和修理狀況。
引起固定資產(chǎn)有形損耗的兩種原因都會(huì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)的物理性能和生產(chǎn)效率的衰退，使固定資產(chǎn)經(jīng)過或長(zhǎng)或短的時(shí)間逐漸地喪失其使用價(jià)值和價(jià)值。因此，在計(jì)算固定資產(chǎn)折舊的時(shí)候，要全面地考慮這兩種有形損耗。
在計(jì)算固定資產(chǎn)折舊時(shí)，除了考慮有形損耗外，還要考慮無形損耗。因?yàn)閯趧?dòng)資料大部分都會(huì)因技術(shù)進(jìn)步而不斷革新，特別在生產(chǎn)力變革的時(shí)候，會(huì)迫使舊的勞動(dòng)資料在它們的自然壽命完結(jié)之前，用新的勞動(dòng)資料來替換。在現(xiàn)代生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步的條件下，還可能由于新材料、新構(gòu)件代替舊材料、舊構(gòu)件而引起機(jī)械設(shè)備的提前報(bào)廢，新工藝代替舊工藝而引起工藝設(shè)備的提前報(bào)廢等而發(fā)生無形損耗。機(jī)械設(shè)備由于技術(shù)進(jìn)步而提前報(bào)廢的損失，應(yīng)在實(shí)際使用時(shí)期通過提高折舊率，用提取足額的折舊來補(bǔ)償。
我們?cè)诖_定機(jī)械設(shè)備折舊時(shí)，不僅要考慮固定資產(chǎn)物理性能上的耐用年限，而且要考慮到它在經(jīng)濟(jì)上的可用年限。要根據(jù)技術(shù)政策、科學(xué)技術(shù)發(fā)展情況以及生產(chǎn)技術(shù)變革情況，估計(jì)各種機(jī)械設(shè)備因技術(shù)進(jìn)步而提前更新的可能性，在機(jī)械設(shè)備更新以前，將其價(jià)值全部計(jì)入有關(guān)成本費(fèi)用，從提取的折舊中收回。如某項(xiàng)設(shè)備的價(jià)值為30 000元，根據(jù)它的物理性能可以使用20年，估計(jì)它用到12年后將被效率更高、使用成本較低的新設(shè)備所代替。在這種情況下，它的折舊年限應(yīng)考慮按經(jīng)濟(jì)上可用年限12年來計(jì)算，作為設(shè)備損耗價(jià)值計(jì)入成本、費(fèi)用的折舊費(fèi)和提取的折舊，每年應(yīng)是2 500元（即30000/12年 ），而不是1500元（即30000/20年 ）。這樣提取的折舊，就能保證該項(xiàng)設(shè)備簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。
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