孝感實(shí)用會計(jì)實(shí)務(wù)：加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)業(yè)所得稅管征問題的思考

　　當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迫切需要拉動內(nèi)需，加大國內(nèi)商品流通，而房地產(chǎn)業(yè)正是起到擴(kuò)大內(nèi)需的龍頭作用，以此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)從經(jīng)濟(jì)到稅收的原則，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將促進(jìn)該產(chǎn)業(yè)稅收的增長，那么當(dāng)前外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅狀況如何？我們對此展開了調(diào)查，并引發(fā)了以下幾個(gè)問題的思考。

　　福州市城區(qū)現(xiàn)有外商投資房地產(chǎn)企業(yè)243戶，1998年企業(yè)自報(bào)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)收入36 763萬元，申報(bào)繳納企業(yè)所得稅僅305萬元，虧損企業(yè)220戶，虧損面達(dá)90.5%.而與上述情形形成反差的是，1998年福州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇回升趨勢。中央取消福利分房政策、個(gè)人抵押購房貸款政策等相繼出臺，加上銀行利率連續(xù)調(diào)低，這些因素共同造就了福州市1998年房地產(chǎn)交易量的大幅度上升。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)由1997年的189戶增至1998年的243戶，投資總額由1997年的6 .8 億元增至1998年的18.5 億元，增幅達(dá)172%.大面積虧損與大規(guī)模資金投入的矛盾，暴露出房地產(chǎn)業(yè)存在申報(bào)不實(shí)的普遍現(xiàn)象，對此，我們認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、收入不實(shí)。據(jù)福州市房產(chǎn)交易所統(tǒng)計(jì)，1998年福州市區(qū)商品房交易金額為26.15億元，以外商投資企業(yè)占全部房地產(chǎn)企業(yè)60%的比例，外資企業(yè)房地產(chǎn)交易額可達(dá)15.69億元，而實(shí)際僅申報(bào)3.67億元。主要原因是多數(shù)企業(yè)認(rèn)為，經(jīng)營項(xiàng)目利潤尚未形成，或預(yù)計(jì)該項(xiàng)目由于未售出部分的影響，可能造成經(jīng)營虧損，因此，盡可能少申報(bào)收入。其主要形式有：一是以新造房屋折價(jià)銷售給拆遷戶的，其所取得的收入不作“銷售”收入，而是作為土地開發(fā)費(fèi)用；二是售樓價(jià)格申報(bào)偏低。如福州市二環(huán)路一帶民用住宅樓市面售價(jià)一般為2000~2500元/平方米，但其房地產(chǎn)企業(yè)只申報(bào)1500元/平方米，計(jì)少報(bào)收入近300萬元。三是較多企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，這部分予收款長期掛在賬上，不作收入。

　　二、成本虛列。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安企業(yè)結(jié)算未了結(jié)，對成本采取支付多少，就列支多少，未按已售房面積、收入情況匹配列支成本；有的以預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入賬，往往造成成本虛增。同時(shí)存在大量的不合法的憑證或沒有取得憑證。

　　三、費(fèi)用列支不合理。我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍費(fèi)用列支較高，尤其是交際應(yīng)酬費(fèi)，有的年高達(dá)數(shù)百萬元；有的企業(yè)列支了高于國有商業(yè)銀行同等利率水平的借款利息或向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息。

　　四、工程決算不及時(shí)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分開發(fā)項(xiàng)目已完工且也交付使用，除部分商場未出售外，住宅有的已全部銷售，該項(xiàng)目利潤理應(yīng)得到體現(xiàn)，但目前多數(shù)項(xiàng)目工程均未辦理決算，無法核實(shí)其真實(shí)成本，因而也就無法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。

　　一、稅收政策不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)。福建省現(xiàn)有關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策性文件是原福建省稅務(wù)局于1993年5月制訂的《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)若干稅收政策問題的通知》（閩稅外[1993]32號），該文規(guī)定： 以同行業(yè)利潤率水平核定預(yù)征企業(yè)所得稅的作法僅限于中外合作房地產(chǎn)項(xiàng)目，其它期房項(xiàng)目一律要求根據(jù)企業(yè)收入、成本、費(fèi)用情況計(jì)算其年度利潤率，若出現(xiàn)虧損，則不能征稅。由于目前企業(yè)申報(bào)多為虧損，在稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未做到查賬落實(shí)的情況下，企業(yè)所得稅的征收面勢必狹窄，稅款也不多。國家稅務(wù)總局于1995年8月發(fā)出《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[1995]53號），該文明確規(guī)定預(yù)售房地產(chǎn)所取得的預(yù)收款收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法預(yù)計(jì)應(yīng)納所得稅額，按季預(yù)征，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再按規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)補(bǔ)、應(yīng)退稅額。該文同時(shí)要求各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)制定具體的預(yù)征實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤率的確定方法報(bào)國家稅務(wù)總局備案，但我省尚未出臺這一實(shí)施辦法和利潤率確定方法。因此全省制定指導(dǎo)性文件，各地、市結(jié)合本地實(shí)際管征狀況制定合理利潤率報(bào)省局備案，這項(xiàng)工作已勢在必行。

　　二、企業(yè)納稅意識淡薄，稅務(wù)機(jī)關(guān)征管缺乏力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、利潤反映不實(shí)，欠繳企業(yè)所得稅，是福州市外商投資企業(yè)普遍存在的問題。一方面是企業(yè)納稅意識淡薄，另一方面也暴露出稅收管征上的不足。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)對外商房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅征收工作，主要在工程項(xiàng)目完工后匯算及一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳期間進(jìn)行。日常的季度申報(bào)基本上根據(jù)企業(yè)申報(bào)數(shù)錄入電腦。而匯算期間由于時(shí)間緊，戶數(shù)多，工作量較大，很少能到企業(yè)實(shí)地查看項(xiàng)目施工、銷售狀況，大部分以納稅人報(bào)送資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)案頭邏輯審核為主，等項(xiàng)目結(jié)算后查賬征收。這不利于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)掌握企業(yè)開發(fā)經(jīng)營、虧盈狀況等基本狀況，缺乏有效的監(jiān)控手段。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)投入大，建設(shè)周期長的特點(diǎn)，工程決算一般需跨好幾個(gè)年度。根據(jù)現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)政策，我們認(rèn)為應(yīng)結(jié)合福州市外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際狀況，制定核定合理的利潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅的管征措施，其所得額的計(jì)算可分別處理如下：

　　一、現(xiàn)房銷售所得額的計(jì)算

　　1. 根據(jù)成本費(fèi)用與收入相匹配的原則，銷售收入以當(dāng)期實(shí)際收取數(shù)確定，銷售成本費(fèi)用按單位售房面積的成本和費(fèi)用，乘以實(shí)際銷售的房屋面積，計(jì)算企業(yè)當(dāng)期所得額。另外，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，凡工程完工量90%的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可視其為現(xiàn)房。

　　2. 現(xiàn)房銷售并取得收入的，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，相應(yīng)的成本和費(fèi)用應(yīng)取得合法憑證。凡因特殊原因未能按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，經(jīng)企業(yè)申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以按“期房銷售所得額的計(jì)算”辦法計(jì)算所得額。

　　二、期房銷售所得額的計(jì)算

　　1. 開發(fā)經(jīng)營高層（10層及10層以上）寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預(yù)收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定自查。凡企業(yè)自報(bào)銷售利潤高于4%的，按實(shí)際申報(bào)數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報(bào)銷售利潤低于4%的，一律按4%的銷售利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　2. 開發(fā)經(jīng)營9層及9層以下寫字樓、住宅、商住樓并取得期房預(yù)收款收入的，由企業(yè)根據(jù)所得稅法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)定自查。凡企業(yè)自報(bào)銷售利潤高于6%的，按企業(yè)實(shí)際申報(bào)數(shù)繳納企業(yè)所得稅，自報(bào)銷售利潤低于6%的，一律按6%的銷售利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　3. 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，依照稅法規(guī)定計(jì)算企業(yè)實(shí)應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納稅所得額，對已預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

　　三、屬下列情形，企業(yè)可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請報(bào)告，經(jīng)審核后確屬虧損的，可暫緩預(yù)征企業(yè)所得稅

　　1. 取得的預(yù)收款占項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入50%以下，并且工程完成工作量在50%以下的，工程項(xiàng)目分期開發(fā)的，須以工期為計(jì)算單位；

　　2. 開發(fā)經(jīng)營高層寫字樓滯銷，預(yù)計(jì)屬于虧損的；

　　3. 建設(shè)周期過長，利息支出龐大，預(yù)計(jì)屬于虧損的；

　　4. 因收過橋費(fèi)等原因?qū)е聵莾r(jià)下跌的；

　　5. 其他經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確有有利因素導(dǎo)致企業(yè)虧損的。

　　此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)需進(jìn)一步加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的日常征管和檢查，具體包括：

　?。?）加強(qiáng)稅務(wù)登記管理，與工商、房管等有關(guān)部門建立登記底冊報(bào)送制度，杜絕管征漏戶；

　?。?）進(jìn)一步用活審核評稅制，對企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用出現(xiàn)異常的，要求企業(yè)提供資料或依法實(shí)地檢查；

　?。?）建立重點(diǎn)稅源跟蹤管理。對立項(xiàng)項(xiàng)目大、投資規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)列為稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)稅源，做好日常管理和稅源跟蹤工作。對已完成工程結(jié)算企業(yè)，重點(diǎn)稅源管理員應(yīng)及時(shí)敦促企業(yè)依法申請辦理企業(yè)所得稅結(jié)算，嚴(yán)防企業(yè)逃稅；

　?。?）對發(fā)現(xiàn)納稅申報(bào)異常或其他情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的日常檢查。

 　　　　

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