高頓網(wǎng)校友情提示，*7大興安嶺商業(yè)會計學(xué)校網(wǎng)上公布相關(guān)個人按揭貸款缺陷究竟在哪里等內(nèi)容總結(jié)如下：
　　從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，房價持續(xù)走高和銀行住房貸款增長過快的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，我國以按揭房產(chǎn)的市場交易價格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值是我國個人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場過熱、價格高企的根本原因。由此導(dǎo)致商業(yè)銀行在盲目擴大信貸規(guī)模、承擔(dān)了房地產(chǎn)市場絕大部分風(fēng)險的同時，也不自覺地成為一個推動房價上漲的主要力量。
　　《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)對新建房進行整體性評估。應(yīng)充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不應(yīng)高估市場價值，不應(yīng)低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。然而，目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實際運作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評估還是委托中介機構(gòu)進行評估，一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權(quán)平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，高估按揭房產(chǎn)價值的同時使評估形同虛設(shè)。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估，而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這樣的做法，在市場過熱、投機盛行、房價虛高的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段，存在著嚴(yán)重的制度缺陷和風(fēng)險隱患，卻始終沒有引起我們應(yīng)有的重視。
　　首先，以交易價格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值是造成房價高企的內(nèi)在動力。
　　房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價（變相“零首付”）的購房合同的方式；或者以給真實購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價格，以便獲取以此為基礎(chǔ)確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于所購房屋的真實價值，而這部分高于其真實價值的以交易價格為基礎(chǔ)確定的貸款，經(jīng)由按揭購房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。
　　其次，以交易價格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值是造成房價與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。
　　房價上漲說明供不應(yīng)求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時存在的原因，就是這種存在嚴(yán)重制度缺陷和風(fēng)險隱患的估價方式。在此種估價方式下，越高的交易價格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場，人為造成供給不足，加劇市場緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房價的同時維持較高的空置率，坐享超額利潤。
　　第三，以交易價格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值的做法，將房地產(chǎn)商和投機者拉高價格所形成的全部市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
　　對銀行而言，持有大量的以房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn)，從表面上看，擴大了銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、改善了資產(chǎn)質(zhì)量、提高了當(dāng)期贏利、保障了風(fēng)險控制。但實質(zhì)上，在此種估價方式下，抵押在銀行手中的房產(chǎn)因為嚴(yán)重偏離其真實價值，一旦虛擬購房者故意違約，那么銀行或?qū)⒅Ц遁^高的變現(xiàn)成本，或?qū)⒚媾R難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)、虛高房價向真實價值回歸時，將承受房價下跌所造成的巨大損失。
　　綜上所述，為了徹底從體制和機制上改變房地產(chǎn)商將風(fēng)險和責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁給銀行，銀行被動成為房價上漲主要推動力的現(xiàn)狀，需要重新評價個人住房按揭貸款制度。其中最根本的制度改革就是采用更為科學(xué)合理的按揭貸款價值確定依據(jù)，以房地產(chǎn)成本價格和社會公認(rèn)的利潤水平為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值，從而擠出房價虛高造成的泡沫、降低風(fēng)險，平抑過高的房價，冷卻過熱的市場。超出這一價值的虛高價格及利潤由房地產(chǎn)商和購房者共同承擔(dān)，由此帶來的市場風(fēng)險也由房地產(chǎn)商和購房者共同承擔(dān)。
　　因此本文建議，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)階段，對按揭房產(chǎn)的價值評估不應(yīng)依賴于建立在市場交易價格基礎(chǔ)之上的評估方式，而應(yīng)該以成本估價法作為按揭房產(chǎn)價值評估的基本方法，同時參照收益現(xiàn)值法和市場比較法的評估結(jié)果，綜合考評不同評估方法下按揭房產(chǎn)的評估價值，互相參考驗證，取較低者作為發(fā)放按揭貸款的價值依據(jù)。
　　對于商業(yè)銀行而言，以成本法為基礎(chǔ)確定按揭貸款價值，可能會帶來按揭貸款額度的降低，在一定程度上影響商業(yè)銀行的當(dāng)期收益和短期效益，但是對商業(yè)銀行的長遠(yuǎn)發(fā)展卻是非常有益的。
　　一方面，由于土地價格已經(jīng)實行招拍掛制度，房屋的建設(shè)成本也有建設(shè)部的規(guī)范為依據(jù)，利潤也有社會公認(rèn)的合理水平，所以銀行以住房建設(shè)成本與合理利潤之和為基礎(chǔ)發(fā)放按揭貸款，將使銀行的貸款風(fēng)險趨近于零，風(fēng)險得到有效控制。
　　另一方面，將徹底扭轉(zhuǎn)銀行被動的與房地商共同推高房價的現(xiàn)象，有助于抑制投機需求和不穩(wěn)定的超前需求，平抑超高房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　第三，商業(yè)銀行可以將更多的精力用于金融開發(fā)與創(chuàng)新，通過設(shè)計完善、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，將更多的貸款投放到國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展政策所積極支持和亟待發(fā)展的行業(yè)和領(lǐng)域，在風(fēng)險可控的前提下，尋找新的利潤增長點。
 　　　　
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