近日，湖南省發(fā)布《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，提出去庫存10條措施，其中提到，對“庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)。”無獨有偶，4月11日，遼寧省國土資源廳也下發(fā)通知，要求對庫存嚴(yán)重的地區(qū)，停止供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，“壓縮土地供應(yīng)規(guī)模是地方房地產(chǎn)去庫存的主要方式之一。地方政府對庫存嚴(yán)重區(qū)域提出更嚴(yán)的要求，有助于其根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，實現(xiàn)供地和去庫存等的匹配。”
去庫存力度明顯加碼
在今年1月7日舉行的全國國土資源工作會議上，國土部部長姜大明明確表示，對于房地產(chǎn)庫存較多的地方，要減少乃至停止商品住宅供地。
在這個政策導(dǎo)向下，今年2月，遼寧省政府即出臺《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，提出15條全力化解房地產(chǎn)庫存的政策措施，其中第二條措施便是“合理控制開發(fā)用地供應(yīng)節(jié)奏，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。庫存嚴(yán)重的地區(qū)，要暫停供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可申請轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例。”而在4月11日的通知中，遼寧省則直接要求——對于庫存嚴(yán)重的地區(qū)，停止供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。
從“暫停”到“停止”，遼寧省的樓市去庫存政策力度明顯加碼。
值得注意的是，除遼寧外，江西、重慶、湖南等地也提出了通過控制土地供應(yīng)來化解樓市庫存的舉措。今年2月，江西省在下發(fā)的《關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》中提出，繼續(xù)嚴(yán)控商品房開發(fā)用地供應(yīng)，防止土地過量投放，從源頭上減少房地產(chǎn)庫存。
4月8日，湖南省發(fā)布《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)作出了詳細(xì)的規(guī)定。具體來看，各地商品房庫存去化周期在8~12個月的，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不得超過上年度供應(yīng)量的50%；庫存去化周期在13~36個月的，供應(yīng)不得超過上年度供應(yīng)量的20%；庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批和供應(yīng)。
在江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長李鋒看來，一些地方政府過度依賴土地財政，過量投放土地，是造成目前房地產(chǎn)去庫存壓力大的重要原因之一。他表示，“嚴(yán)控商品房開發(fā)用地供應(yīng)，把握土地供應(yīng)節(jié)奏，對于從源頭上減少房地產(chǎn)庫存是有積極作用的，如果不把土地供應(yīng)控制住，去庫存只能是一句空話。”
嚴(yán)躍進也表示，“控制庫存嚴(yán)重地區(qū)用地供應(yīng)是去庫存的主要手段。各地的細(xì)化方案，能夠讓相應(yīng)縣市按照實際情況來決定供地狀況，進而實現(xiàn)供地和去庫存等的匹配。從實際情況看，一般各省經(jīng)濟實力排行前三的城市，后續(xù)可以增加供地，排名后幾位的城市則要相對謹(jǐn)慎。”
土地出讓收入分化嚴(yán)重
控制土地供應(yīng)固然不失為化解房地產(chǎn)庫存壓力的一招“必殺技”，但某些地方政府也或?qū)⒁虼硕媾R土地出讓收入的減少。對于部分對土地財政依賴度達到70%甚至80%的地方政府來說，這將為其帶來很大的財政壓力。
4月5日，財政部公布的《2015年全國土地出讓收支情況》顯示：2015年，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%。此外，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年房地產(chǎn)業(yè)對財政收入貢獻率研究》報告也顯示，2015年房地產(chǎn)“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6個百分點，近15年來增幅首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。
實際上，與一線城市和二三四線城市房地產(chǎn)市場分化對應(yīng)的是，多數(shù)二三四線城市土地出讓收入大幅下降。前述財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，大連2015年土地出讓收入下降56.4%、寧波下降54.1%，但深圳則增收達36.9%。
對此，嚴(yán)躍進表示，“越是經(jīng)濟基礎(chǔ)不好的城市對房地產(chǎn)的依賴度就越高。去庫存不力的地區(qū)，土地需求也少，政府的土地出讓收入相應(yīng)地就少。此外，在庫存嚴(yán)重地區(qū)，即使能夠出讓土地，由于價格下降，供地的經(jīng)濟意義不佳，還會造成不好的社會影響。”
本文來源：每日經(jīng)濟新聞；作者：馮彪