“地王”背后的金融把戲

一天之內(nèi)拍出三個區(qū)域性「地王」，上海的確沒讓網(wǎng)民失望。

17日，上海靜安與閘北兩區(qū)合并后的新靜安，首次出讓住宅地塊，引得包括萬科、龍湖、保利等在內(nèi)的17家房地產(chǎn)商爭相追逐。這塊地未拍先火，關(guān)注度爆棚。該地塊地處市中心，距離上海地標陸家嘴、人民廣場等都在3公里范圍，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套非常完善。此地塊被融信以110.1億元買下，樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，成為中國土地成交史上單價“地王”。

中駿以總價6億獲得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)地塊，樓面價4.5萬元/平方米，溢價率165% ，建發(fā)、中糧、首開聯(lián)合體以67.9億競得寶山區(qū)顧村地塊，樓面價5.37萬元/平方米，溢價115%，均創(chuàng)造了區(qū)域價格“地王”。

有意思的是，三個「地王」均為閩系房企所得。

「地王」不斷，因為房地產(chǎn)商手里有錢？

北京、上海、深圳，三個城市已經(jīng)不止一次的出現(xiàn)「地王」,二線城市的福州也曾經(jīng)出現(xiàn)「地王」，可見「地王」并不只是一線城市的特例。在本次拍賣出現(xiàn)的三個「地王」中，新靜安的地塊破全國紀錄，成為中國史上*9「地王」，不過，「地王」頻出的今天，這個*9能保持多久呢？

當然，開放商敢于押寶地王，跟年初房價暴漲有一定的關(guān)系，不少地產(chǎn)商在那段時間里創(chuàng)造銷售額新高，賺到了不少錢，甚至有些地產(chǎn)商調(diào)整了2016年的整體銷售預期。7月金融數(shù)據(jù)公布以來，經(jīng)濟下行壓力巨大，房地產(chǎn)卻成*10亮點，未來房地產(chǎn)市場仍將是資金參與高、回籠快的行業(yè)。

上海的新靜安「地王」的可售面積樓板價14.3萬/平方米，業(yè)內(nèi)人士稱該地塊項目的上市價至少17萬/平才能保本。該地區(qū)周邊正在開售的樓盤均價為9萬/平方米，比較下來，17萬才能保本的價格難免讓人擔心。

不過，歷史總是驚人的相似。以前也出現(xiàn)過「地王」，當時的價格著實把人嚇一跳，引起市場擔憂。某網(wǎng)友說，之前買房的時候，曾被警告處在高位，風險極大，現(xiàn)在看來，賺到了。原來，這些「地王」經(jīng)過地產(chǎn)商的打造，以及極好的營銷策略，成功解套，不僅收回成本，而且掙了一筆。

融信相信新靜安房價還有很大的上升空間，多年前市場曾有預言，上海的房價可在30萬左右，截止到今天，上海*6的房價記錄是32.5萬/平方米的聯(lián)排別墅，融信敢于搶奪14.3萬/平方米的「地王」，目標銷售價格至少在25萬/平方米。

場外配資加杠桿，金融助力房地產(chǎn)

全球貨幣寬松，尤其是中國市場，M2已經(jīng)高速增長好幾年，實業(yè)萎靡不振，金融行業(yè)則輕松賺錢，這也是近年來各地爭相建設(shè)金融中心的主要原因。

融信，對于不太關(guān)心房地產(chǎn)市場的群眾來說比較陌生，成立于2003年，今年1月13日在港交所上市，屬于百強房企中的“小字輩”。 2015年融信銷售收入達295億元，位列全國29位。就是這樣一家不夠出名的房地產(chǎn)商創(chuàng)造了中國*9的「地王」，業(yè)內(nèi)炸了鍋。

融信的錢哪來的？一方是金融機構(gòu)的幫忙，另一方面則是融信超強的融資能力。

金融行業(yè)所謂的資產(chǎn)荒，迫使金融機構(gòu)不得不盯著今天的香餑餑：房地產(chǎn)市場。根據(jù)公開報道，非金融機構(gòu)幫助房地產(chǎn)商加杠桿買的情況時有發(fā)生，有了金融機構(gòu)的參與，幾百萬就可以撬動幾個億。

再者，融信在2015年底和2016年初先后發(fā)行了兩批公開公司債券，合計金額25億元。發(fā)行私人公司債，融資50億。出售融信(福州)置業(yè)有限公司股權(quán)的11%，由此獲取9.97億元現(xiàn)金流。通過中金包銷二級市場股債，諾亞參與私募，甚至和平安金融合股，融資順利，且數(shù)額較大。其實，其他地產(chǎn)公司也曾通過類似的金融工具募集資金，參與地皮搶購。

「地王」今年頻出的最重要的原因，就是土地供應減少了。銀行和市場錢袋子也更偏向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，使得房企有底氣拿地。

每個「地王」背后，都有一個高房價

隨著金融政策的不斷調(diào)整，人們已經(jīng)不敢存錢了，利率低的要死。此外，資本除了買地，還買地產(chǎn)相關(guān)的股票，萬科就是一個很好地例子，保險資本進入地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)證券化也是推升房價的重要因素。

推升房價上揚的還有市場壟斷，禁止自建房，那就不得不買房。

高頓研究院副主任馮偉章表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到一個要么暴漲要么暴跌的尷尬階段，場外配資厲害，杠桿居高不下，這些都有可能影響樓市再次暴漲。一旦政策收緊，或者貨幣緊縮，樓市又存在暴跌的可能性，就像香港一樣。在一線城市，房價已經(jīng)不是供需關(guān)系所能左右的。