什么是業(yè)務調(diào)整資金(AFFO)？
經(jīng)營調(diào)整資金(AFFO)是REIT財務業(yè)績的衡量標準，它被用作經(jīng)營資金(FFO)的替代方案。與FFO相比，AFFO是一種更好的度量方法，因為前者考慮了不動產(chǎn)在其生命周期內(nèi)的維護成本。AFFO的價值是通過對FFO數(shù)字進行調(diào)整，以扣除維持房地產(chǎn)運行和產(chǎn)生收入所需的經(jīng)常性支出而獲得的。
 
業(yè)務調(diào)整資金
對FFO數(shù)據(jù)的另一項調(diào)整是租金的直線，它將租金支出分攤到物業(yè)的使用壽命內(nèi)。投資者將AFFO作為REIT從凈收益中支付股息能力的更好指標。
業(yè)務調(diào)整資金要點：
1.經(jīng)營調(diào)整資金(AFFO)是REIT財務業(yè)績的衡量標準，它被用作經(jīng)營資金(FFO)的替代方案。
2.它的計算方法是調(diào)整FFO值，以扣除常態(tài)化經(jīng)常支出和使用直線租金。
3.業(yè)務調(diào)整資金是投資者和分析師用來確定公司未來向股東支付股息的能力。
如何計算經(jīng)營調(diào)整資金？
在計算AFFO時，第一步是計算營運資金，即衡量REIT租賃活動的現(xiàn)金流。FFO最初是由美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)引入的，用于衡量reit產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
業(yè)務調(diào)整資金是指從凈收入中扣除出售物業(yè)的任何收益，再加上折舊和攤銷成本。FFO的計算不包括出售房產(chǎn)所得的價值，因為這些交易是一次性事件，并不影響房地產(chǎn)投資信托基金未來收益的潛力。業(yè)務調(diào)整資金的公式如下：
業(yè)務調(diào)整資金=凈收益-標的資產(chǎn)銷售收益+折舊+攤銷
一旦得到FFO的價值，任何資本化和攤銷的經(jīng)常性支出就會被扣除。這些支出包括為維持房地產(chǎn)投資信托基金所擁有的物業(yè)而發(fā)生的成本。其中一些費用包括油漆項目、屋頂更換、重新鋪設(shè)管道、租戶改善等。對FFO進行的另一項調(diào)整是租金的直線化，即在整個租賃期間平均分配租金和租賃費用。
業(yè)務調(diào)整資金的公式如下：
業(yè)務調(diào)整資金=運營現(xiàn)金流-經(jīng)常性資本支出-直線租金
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