CTA稅二需熟記的內(nèi)容（三）

　　一、涉外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，稅率要求記
　　二、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等
　　三、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：
　　1. 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。
　　2. 土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
　　3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。
　　四、對(duì)具體事項(xiàng)的征稅情況判定如下：
　　1. 出售包括三種情況：
　?。?）出售國(guó)有土地使用權(quán)；
　　（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；
　?。?）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
　　2. 繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予高頓益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的不征；非公益性贈(zèng)要征
　　3. 出租不征（產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移）
　　4. 房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。
　　5. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自有居住用房不征。
　　6. 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)鳌?br>　　7. 合作建房，建后自用，不征；建后出售，征。
　　8. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征收(02判)
　　9. 代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）但是稅營(yíng)業(yè)稅
　　10. 房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）
　　五、稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，要求記憶
　　1.增值額占扣除項(xiàng)目金額比例50%以下（含50%）稅率30%
　　2.增值額占扣除項(xiàng)目金額比例超過(guò)50%～100%（含100%）稅率40%速算扣除系數(shù)5%
　　3.增值額占扣除項(xiàng)目金額比例超過(guò)100%～200%（含200%）稅率50%速算扣除系數(shù)15%
　　4.增值額占扣除項(xiàng)目金額比例200%以上稅率60%速算扣除系數(shù)35%
　　六、計(jì)算
　　1、確定應(yīng)稅收入
　　2、確定增值額的扣除項(xiàng)目。
　　3、計(jì)算出土地增值額
　　4、計(jì)算出土地增值額占扣除項(xiàng)目的比例
　　5、找稅率用公式算土地增值稅=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)
　　七、扣除項(xiàng)目
　　(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?br>　　1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額，地價(jià)款+有關(guān)費(fèi)用。(考試一般是已知條件)
　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(考試一般簡(jiǎn)單已知條件計(jì)算即可)
　　3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用--期間費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。(要求重點(diǎn)掌握)
　　金融機(jī)構(gòu)證明不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率據(jù)實(shí)扣 ，兩種算法要求理解掌握
　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息(不包括加收罰息)+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)
　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)
　　4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費(fèi)"即營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育附加.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣"三稅一費(fèi)"。即營(yíng)業(yè)稅，城建稅，印花稅，教育附加
　　注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅列入了管理費(fèi)中，故不在此單獨(dú)扣除，而是在第3項(xiàng)里扣除
　　5. 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目
　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用=（支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%
　　(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢阂?jiàn)教材P178例題
　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
　　八、在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：
　　1. 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
　　2. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
　　3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。