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轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額
土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目。
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。
1.實(shí)物收入：按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入;
2.無形資產(chǎn)收入：專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入;
3.外國(guó)貨幣：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算。
二、扣除項(xiàng)目及其金額(要兩看：看主體、看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異)
(一)新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款：
出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金;
以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;
以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)
是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：
?、偻恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。
?、谇捌诠こ藤M(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、"三通一平"等支出。
?、劢ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
?、芑A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
?、揲_發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。
?、倮⒅С鰮?jù)實(shí)扣，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;
②其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
注意：
?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
?、诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
?、廴渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。(P249)
?、萃恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。(P249)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的"三稅一費(fèi)"，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
注意：
在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況：
?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。(可扣二稅一費(fèi))
?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(可扣三稅一費(fèi))
對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。
只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，用公式表示： 加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
注意：
1.對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。
2.納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
(1)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
(2)代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
(二)舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定：
(1)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率(成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊)
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)"每年"按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。
(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(評(píng)估費(fèi)可以扣除)
取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。
三、評(píng)估價(jià)格的相關(guān)規(guī)定
納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額：
(一)出售舊房及建筑物的;
(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估公式：
評(píng)估價(jià)格=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正
(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。(按照評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià))
