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注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定
知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定
計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：
（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：
（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；
（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括6項(xiàng)：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
（2）前期工程費(fèi)
（3）建筑安裝工程費(fèi)
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)
（6）開發(fā)間接費(fèi)用等
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
關(guān)鍵取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息處理：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
利息注意三點(diǎn)：①提供金融機(jī)構(gòu)證明；②不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。③不包括加息、罰息。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
【關(guān)于利息的其他規(guī)定】
（1）全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
（3）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）
（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加）。
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：
加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
即：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。
評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定）。
【特殊規(guī)定】
1.凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的：
舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。
計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
2.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
3.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。
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