連續(xù)三年的富豪榜,一半以上的富豪涉足房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展,說一千,道一萬,最核心的問題就是暴利。
  從筆者的判斷來看,房地產(chǎn)業(yè)的實際利潤率至少可達50%以上。目前開發(fā)的住宅,多數(shù)是2004年大限以前獲得的土地,當時協(xié)議批地的價格,北京的也就是1000多元到2000多元/平方米,實際形成銷售在2005年以后,有些樓盤每平米實際成本不足4000元,售價卻超過萬元,甚至*6達到15000元。
  暴利導(dǎo)致大量的企業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,大量的資金從其它產(chǎn)業(yè)流入房地產(chǎn)業(yè),暴利導(dǎo)致炒作與虛假按揭及腐敗大量產(chǎn)生。沒有暴利你請他也不來。
  一個產(chǎn)業(yè)如果利潤率低,就會導(dǎo)致大量的企業(yè)退出,轉(zhuǎn)入利潤率較高的行業(yè)。多數(shù)大企業(yè)雖然有自己的主業(yè),甚至強調(diào)不在主業(yè)之外投資,但近些年依然攜帶雄厚資金進入房地產(chǎn)業(yè),其勢頭擋也擋不住。比如,物美,聯(lián)想,海爾,以及中央企業(yè)中許多壟斷型企業(yè)集團近期也在大張旗鼓地進入房地產(chǎn)市場。
  不過,房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展是無法持續(xù)的。房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展導(dǎo)致其它產(chǎn)業(yè)資金短缺,整個國民經(jīng)濟失衡,后繼發(fā)展面臨嚴重困難。另外,許多城市的固定資產(chǎn)總投資中有50%是房地產(chǎn),有半數(shù)以上的新增貸款是房地產(chǎn)有關(guān)項目,半數(shù)新增GDP也來自房地產(chǎn),有的城市有40%甚至更多的財政收入來自房地產(chǎn)。這種情況說明房地產(chǎn)成了這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的*10支柱與動力引擎。
  按照世界上經(jīng)濟發(fā)達國家的統(tǒng)計數(shù)字參照,房地產(chǎn)這種投資通常不能超過總投資的10%。中國的房地產(chǎn)投資在許多城市,特別是大中城市,有的甚至已經(jīng)超過了50%。
  股市和房市大家非常關(guān)注,但股市與房市是不同的。股市是用自己的資金去賭博,房市卻是用銀行的資金去賭博。因此房市的風(fēng)險更深遠。房地產(chǎn)業(yè)畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產(chǎn)貸款方面轉(zhuǎn)移。
  房地產(chǎn)行業(yè)是靠金融業(yè)支撐起來的,押在房地產(chǎn)上的資金占了金融業(yè)的較大部分。有資料顯示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款,購房戶貸款,60%以上靠銀行支撐,特別是購房者所用貸款資金一壓就是十五年二十年。一些城市的商業(yè)銀行貸款資金的50%、60%甚至更多的資金壓在了房地產(chǎn)上。
  如果不抓緊降溫退燒,一旦出現(xiàn)信貸危機,整個貸款鏈條就不能持續(xù),金融資產(chǎn)的縮水就會到來?,F(xiàn)在房地產(chǎn)在整個金融系統(tǒng)占了多少比例?在總的貸款量18萬億元中,房地產(chǎn)貸款,土地貸款,開發(fā)貸款,工程貸款,加上個人按揭貸款,總量已經(jīng)大于6萬億元,還有其它貸款從不同管道來炒作房地產(chǎn)的部分難以統(tǒng)計。另外,我們的整個貸款中,有相當一部分的資產(chǎn)質(zhì)量不佳,這樣一來,房地產(chǎn)占用的銀行貸款比重就太大了。
  一旦房價崩盤,銀行貸款就會大幅度萎縮,整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險極大。類似香港與東京那樣的經(jīng)濟危機就有可能產(chǎn)生,經(jīng)濟低迷、失業(yè)大幅度增加,大量的企業(yè)關(guān)門歇業(yè)也有可能。
  房地產(chǎn)暴利究竟有多高?
  ⑴統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是7-9%;
 ?、崎_發(fā)商自報是12%;
 ?、秦斦砍椴槭?6.79%;
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