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多種力量作用地產(chǎn)市場(chǎng)購房者還需科學(xué)看待房價(jià)

高頓網(wǎng)校2015-11-10 11:14Bella.zhang

　　除了娛樂圈，大概就數(shù)房地產(chǎn)界的“江湖”最深了，其中，又以房價(jià)的話題最熱鬧。今年以來，“拐點(diǎn)論”也好，“百日巨變”也罷，專家、開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士“脫口而出”的觀點(diǎn)南轅北轍，弄得購房者不知所措。因?yàn)檠芯康念I(lǐng)域從事的工作不同，因?yàn)楹暧^微觀切入的角度不同，因?yàn)橐玫臄?shù)據(jù)出處不同，因?yàn)槔娴檬У牧?chǎng)不同，很多聲音對(duì)于房價(jià)的判斷常常是對(duì)立的，說上漲的聽聽很有道理，說下跌的看看也有依據(jù)。更絕的，北大教授居然跟深圳研究人士打起賭來，本來很專業(yè)很嚴(yán)肅的經(jīng)濟(jì)話題因此添了些娛樂的色彩。

　　也許談?wù)摲績r(jià)的話題比較容易吸引眼球。時(shí)下有關(guān)房地產(chǎn)的話語通道又多，一些人頂著某某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的名頭，在媒體上對(duì)房價(jià)說三道四，弄得購房者云里霧里。

　　分析一下眼下被運(yùn)用最多的幾個(gè)房價(jià)漲跌事例，就不難擠出其中的“水分”。

　　事例一，均價(jià)。幾乎每一周，都會(huì)有市場(chǎng)分析文章總結(jié)上周的房價(jià)情況，很多時(shí)候，這種均價(jià)毫無規(guī)律可循。在市場(chǎng)上升的時(shí)候，它可能一連幾周出現(xiàn)下跌，在市場(chǎng)回落的時(shí)候，它也可能連續(xù)出現(xiàn)上漲。原因很簡單，均價(jià)=成交總金額/成交總面積，如果某一周內(nèi)市中心樓盤供應(yīng)增多，成交增多，就會(huì)拉動(dòng)均價(jià)上漲；反之，如果某一周內(nèi)外環(huán)線外的樓盤成交增加，就會(huì)拉動(dòng)均價(jià)回落。因此，房價(jià)不是個(gè)連續(xù)函數(shù)，受不同樓盤的位置和價(jià)格等因素影響很大，均價(jià)上漲不說明市場(chǎng)上所有的房價(jià)上漲，均價(jià)回落也不能說明房價(jià)下跌。還有，目前統(tǒng)計(jì)的均價(jià)只是一手房的均價(jià)，而幾乎一半的購房者從二手房市場(chǎng)購房，均價(jià)對(duì)這部分購房者來說，參考的意義不大。

　　事例二，降價(jià)一萬元。之前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的某著名開發(fā)商在西區(qū)的某個(gè)樓盤降價(jià)1萬元出售，有分析人士就認(rèn)為，這是樓市掉頭的信號(hào)，因?yàn)槟持_發(fā)商的舉動(dòng)向來是投資的風(fēng)向標(biāo)。此言一出，人心惶惶。但只要到過該樓盤現(xiàn)場(chǎng)察看過的購房者就不會(huì)有這種擔(dān)心，因?yàn)榻祪r(jià)一萬元出售的房源與以前出售的房源位置大不同，房型差異也很大，而且在板塊內(nèi)，該批房源即使降價(jià)，價(jià)格也算高的。當(dāng)然，價(jià)格高低除了與房源的總體品質(zhì)有關(guān)外，降價(jià)還很有可能是有些發(fā)展商“漫天要價(jià)，落地還錢”的營銷手段。

　　事例三，跌了20%多。這個(gè)事實(shí)來自市中心某樓盤二手房的市場(chǎng)價(jià)格，有板有眼。據(jù)說原來單價(jià)6萬元的房子，最近成交價(jià)只有4萬元了。4萬元成交價(jià)是真的，6萬元的也不假，問題是，6萬元的房子與4萬元的房子原來就是兩回事。原來，6萬元的房子是商品房，目前二手房市場(chǎng)上還是6萬元，原來賣4萬元的房子是動(dòng)遷回搬房，現(xiàn)在仍然賣4萬元。同樣的說法還發(fā)生在北區(qū)某大盤，經(jīng)過去年的一輪漲勢(shì)后，靠近輕軌的房源最近二手市場(chǎng)上下跌了1000元，而臨河的水景房卻漲勢(shì)不減。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)地域性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，各地供應(yīng)、需求情況不一，市場(chǎng)表現(xiàn)也不一，其他城市的漲跌在某種程度上并不能構(gòu)成上海漲跌的因素；房地產(chǎn)還是一個(gè)非均質(zhì)產(chǎn)品，地段不同、開發(fā)商不同、品質(zhì)不同，價(jià)格也千差萬別；同一個(gè)小區(qū)的不同位置，同一幢樓的不同樓層，價(jià)格相差20%毫不奇怪；同一個(gè)小區(qū)、同一幢樓、同樣的樓層，房型的供需情況不同，單價(jià)差20%也毫不奇怪。拿一個(gè)小區(qū)內(nèi)的*4房源與最次房源比較根本沒有意義。

　　房價(jià)跟成本有關(guān)，跟供需有關(guān)，跟購房者的預(yù)期有關(guān)，跟國際資本的動(dòng)向有關(guān)，還跟宏觀經(jīng)濟(jì)的政策息息相關(guān)。討論總體房價(jià)的走勢(shì)還得考慮我們住房發(fā)展的目標(biāo)，即控制房價(jià)的過快上升與大幅下跌，加快廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這么多種力量作用于一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要看透房價(jià)就得拿出“科學(xué)”這個(gè)法寶。