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2014年度注冊會計師專業(yè)階段經(jīng)典案例：4

高頓網(wǎng)校2014-05-22 16:40sun

　　【案例4】(本小題17分)

　　2009年3月1日，甲房地產(chǎn)公司(簡稱甲公司)與乙建筑公司(簡稱乙公司)簽訂一份建筑工程承包合同，約定由乙公司承建甲公司開發(fā)的景明寫字樓項目，工程價款5000萬元，工期14個月。工程將要竣工時，甲公司因資金短缺，無力繼續(xù)提供約定由其提供的部分建筑材料。鑒于雙方的長期合作關(guān)系，乙公司遂以自有資金500萬元購買部分建筑材料用于該工程，工程如期完成。對于乙公司的墊資，雙方未作任何約定。工程竣工驗收后，甲公司支付了3000萬元工程款，剩余2000萬元工程款及乙公司墊付的500萬元建筑材料款尚未支付。

　　2010年6月22日，甲公司為投資其他房地產(chǎn)項目，以景明寫字樓作抵押，向丙銀行借款2、5億元，同時辦理了抵押登記。該借款到期后，甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，未能全部償還，尚欠丙銀行借款本息2億元。

　　2010年，乙公司開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于7月12日以2、3億元的價格，從丁房地產(chǎn)公司(簡稱丁公司)處受讓一塊建設(shè)用地使用權(quán)，用于建設(shè)西山公寓住宅項目。乙公司在取得該塊土地使用權(quán)時，向丁公司支付了1、3億元土地轉(zhuǎn)讓金。根據(jù)雙方約定，剩余1億元轉(zhuǎn)讓金應(yīng)于2011年5月31日前支付完畢。同時，甲公司以景明寫字樓作抵押，為乙公司所欠丁公司的1億元土地轉(zhuǎn)讓金提供擔保，雙方亦辦理了抵押登記。

　　西山公寓項目竣工后，因市場低迷而滯銷。為緩解困境，乙公司于2011年6月8日，以西山公寓作抵押，從戊銀行處獲得一筆借款，并辦理了抵押登記。雙方約定，一旦乙公司連續(xù)3個月不能償還借款利息，戊銀行即可行使抵押權(quán)。

　　2011年10月29日，吳某以110萬元的價格購買了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未將該房屋已設(shè)定抵押的事實告知吳某。

　　甲公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，于2011年12月27日被人民法院裁定進入破產(chǎn)程序。在申報破產(chǎn)債權(quán)時，乙公司就其2000萬元的工程余款和 500萬元的墊資款、丙銀行就甲公司尚未償還的2億元借款本息、丁公司就其1億元土地轉(zhuǎn)讓金，均主張以景明寫字樓拍賣所得價款全額優(yōu)先受償。景明寫字樓拍賣所得價款為2、7億元。

　　鑒于乙公司停止償還借款利息已超過3個月，2012年3月20日，戊銀行行使對西山公寓的抵押權(quán)，申請人民法院拍賣西山公寓。至此，吳某方知其所購商品房已被設(shè)定抵押，遂主張解除房屋買賣合同，要求乙公司返還110萬元購房款并賠償損失，此外，還要求乙公司另行支付110萬元懲罰性賠償金。

　　要求：

　　(1)甲公司所欠乙公司的2000萬元工程余款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償？并說明理由。

　　(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償？并說明理由。

　　(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償？并說明理由。

　　(4)由甲公司擔保的乙公司所欠丁公司1億元土地轉(zhuǎn)讓金能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償？并說明理由。

　　(5)吳某是否有權(quán)解除與乙公司的商品房買賣合同？并說明理由。

　　(6)吳某是否有權(quán)要求乙公司返還110萬元房款并賠償損失？并說明理由。

　　(7)吳某是否有權(quán)要求乙公司支付110萬元懲罰性賠償金？并說明理由。

　　【案例4參考答案】

　　(1)甲公司所欠乙公司的2000萬元工程余款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償(或答：甲公司所欠乙公司的2000萬元工程余款不具有優(yōu)先受償權(quán))。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，建筑工程款就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)優(yōu)先受償。但是，該優(yōu)先受償權(quán)須在建設(shè)工程竣工之日或約定竣工之日起6個月內(nèi)行使。乙公司主張優(yōu)先受償時，距竣工之日已超過1年，故不再享有優(yōu)先權(quán)。

　　(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償(或答：甲公司所欠乙公司的500萬元工程墊資款不具有優(yōu)先受償權(quán))。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，承包人的工程墊資，若當事人沒有約定，按照工程欠款處理，可就該工程折價或拍賣的價款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)優(yōu)先受償。但乙公司主張權(quán)利時，距竣工之日已超過1年，故不再享有優(yōu)先權(quán)。

　　(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息能夠從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償。根據(jù)破產(chǎn)法律制度的規(guī)定，有抵押擔保的債權(quán)人有權(quán)就抵押物的拍賣所得優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)人受償。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，同一物上并存數(shù)個抵押權(quán)的，登記在先的抵押權(quán)優(yōu)先于登記在后的抵押權(quán)得到清償。丙銀行的抵押權(quán)順位先于丁公司的抵押權(quán)，故應(yīng)從拍賣款中優(yōu)先得到全部2億元的清償。

　　(4)乙公司所欠丁公司的1億元土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優(yōu)先受償，只能部分優(yōu)先受償。根據(jù)破產(chǎn)法律制度的規(guī)定，有抵押擔保的債權(quán)人有權(quán)就抵押物的拍賣所得優(yōu)先于普通破產(chǎn)債權(quán)人受償。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，丁公司的抵押權(quán)順位低于丙銀行(或答：丙銀行的優(yōu)先受償權(quán)順位在前)，故應(yīng)在丙銀行的債權(quán)得到滿足后，就剩余拍賣款優(yōu)先受償。拍賣款為2、7億元，全額償還丙銀行的2億元后，剩下7000萬元用于優(yōu)先清償丁公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。

　　(5)吳某有權(quán)解除與乙公司的商品房買賣合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，若出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人有權(quán)解除合同。

　　(6)吳某有權(quán)要求乙公司返還110萬元房款并賠償損失。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，合同解除后，當事人有權(quán)要求恢復原狀，并有權(quán)要求造成損失一方賠償損失。乙公司恢復原狀的方式即是返還購房款。

　　(7)吳某有權(quán)要求乙公司支付110萬元懲罰性賠償金。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，若出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，要求出賣人承擔不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金。吳某已支付全部房款，故可要求乙公司支付110萬元懲罰性賠償金。