稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是什么？怎么理解？
稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是一種評(píng)估投資價(jià)值的方法，通過評(píng)估所產(chǎn)生的金額，并考慮資本成本和適用的邊際稅率。
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)類似于簡(jiǎn)單現(xiàn)金流折現(xiàn)(DCF)，但這里也考慮了稅收影響。
 
稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
 
關(guān)鍵點(diǎn)：
1.稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流采用未來收入流的現(xiàn)值，但已針對(duì)每個(gè)現(xiàn)金流的預(yù)期稅項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)整。
2.使用稅后貼現(xiàn)提供了一個(gè)項(xiàng)目或投資吸引力的更現(xiàn)實(shí)的評(píng)價(jià)，也可以解釋非現(xiàn)金流，如折舊。
3.稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)用于計(jì)算盈利能力指數(shù)以及項(xiàng)目或投資的回收期折現(xiàn)。
怎么理解稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法？
貼現(xiàn)分析的目的是估計(jì)投資者將從一項(xiàng)投資中獲得的資金，并根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。金錢的時(shí)間價(jià)值假設(shè)今天的一美元比明天的一美元更有價(jià)值，因?yàn)樗梢员煌顿Y。因此，DCF分析適用于任何一種情況，即一個(gè)人現(xiàn)在支付了錢，但預(yù)期將來會(huì)得到更多的錢。
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)法主要用于房地產(chǎn)估價(jià)，以確定某一特定房地產(chǎn)是否可能是一項(xiàng)好的投資。在使用這種估值方法時(shí)，投資者必須考慮折舊、將擁有該房產(chǎn)的實(shí)體的納稅等級(jí)以及任何利息支付。它計(jì)算的是每年扣除稅收和融資成本后的物業(yè)凈現(xiàn)金流。現(xiàn)金流按投資者要求的回報(bào)率折現(xiàn)，得到稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值。如果稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值高于投資成本，那么投資可能是值得的。
由于稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流是稅后計(jì)算的，折舊，即使它不是一個(gè)實(shí)際的現(xiàn)金流，必須用來確定稅收費(fèi)用。折舊是一種非現(xiàn)金費(fèi)用，可以減少稅收，增加現(xiàn)金流。通常從凈營(yíng)業(yè)收入中減去它，得到稅后凈收入，然后再加回來，以反映它對(duì)稅后現(xiàn)金流的積極影響。
折現(xiàn)稅后現(xiàn)金流和盈利能力
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)可用于計(jì)算盈利能力指數(shù)，即評(píng)估擬議項(xiàng)目或投資的成本和收益之間關(guān)系的比率。盈利能力指數(shù)，或效益-成本比率，是用稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)值除以投資成本計(jì)算出來的。
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則，一個(gè)盈利指數(shù)比等于或大于1的項(xiàng)目是一個(gè)潛在的盈利投資機(jī)會(huì)。換句話說，如果稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值等于或高于該項(xiàng)目的成本，該項(xiàng)目可能值得進(jìn)行。
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