什么是契稅？如何計(jì)算契稅？

什么是契稅？如何計(jì)算契稅？契稅是指不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

一、中國(guó)大陸的契稅歷史

中國(guó)大陸的契稅起源于東晉，后歷代延襲，政部經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)，規(guī)定對(duì)國(guó)營(yíng)、集體單位免征契稅。社會(huì)主義改造完成以后，土地禁止買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓，征收土地契稅規(guī)定自然停止。“文化大革命”時(shí)期，契稅曾一度停征。改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)交易日益活躍，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)出現(xiàn)了一些新情況，財(cái)政部先后于1981年、1990年發(fā)布通知，要求各地全面恢復(fù)征收契稅，并對(duì)契稅政策作了一些調(diào)整。但契稅的征收對(duì)象仍只限于房產(chǎn)。為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，按照公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)、規(guī)范稅制、統(tǒng)一稅政。適當(dāng)下放稅收管理權(quán)限、增加地方財(cái)政收入的要求，1997年7月18日，國(guó)務(wù)院重新頒布了《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》，并于1997年10月1日起施行。新修訂后的契稅暫行條例明確規(guī)定：對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與、房屋交換等行為均征收契稅。契稅的稅率為3％～5％，具體適用稅率由省級(jí)人民政府在此幅度內(nèi)根據(jù)本地實(shí)際情況確定。凡土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，承受人申報(bào)納稅時(shí)，契稅征收機(jī)關(guān)首先要查明其土地房屋權(quán)屬的合法性，再準(zhǔn)予繳稅，開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的有關(guān)文件資料，方可依法向土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。契稅屬地方固定財(cái)政收入，由地方財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

二、如何計(jì)算契稅

契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡(jiǎn)單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：新房應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率;二手房應(yīng)納稅額=二手房稅率×房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。

三、契稅的計(jì)稅依據(jù)是什么

1.國(guó)有土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓，其計(jì)稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。

（2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

（4）已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

5.房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。