中級(jí)會(huì)計(jì)職稱《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考試大綱 第四章
第四章 投資性房地產(chǎn)
[基本要求]
?。ㄒ唬┱莆胀顿Y性房地產(chǎn)的特征和范圍
（二）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
（三）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算
?。ㄋ模┱莆张c投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出的核算
（五）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算
?。┱莆胀顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算
?。ㄆ撸┦煜ね顿Y性房地產(chǎn)處置的核算
[考試內(nèi)容]
*9節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征和范圍
一、投資性房地產(chǎn)的特征
投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
投資性房地產(chǎn)具有以下特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；（3）作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。
第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件和初始計(jì)量
將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入；投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。
二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
?。ㄒ唬┎捎霉蕛r(jià)值模式的前提條件
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
?。ǘ┎捎霉蕛r(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。
已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
―、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
1.投資性房地產(chǎn)開始自用。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。
3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。
5.房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。
2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)入當(dāng)期損益。
3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。
二、投資性房地產(chǎn)的處置
