企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是指包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)特定事項(xiàng)的稅務(wù)
房地產(chǎn)開發(fā)特定事項(xiàng)的稅務(wù)如何處理？
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定處理：
1.合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)
如該項(xiàng)目已結(jié)算計(jì)稅成本，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；
如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行稅務(wù)處理。
2.合作建房、合作分錢
該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額先申報(bào)繳納企業(yè)所得稅（先）；
投資方取得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)視同股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理（后）。
3.投地建房、合作分房
首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
4.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅
（1）企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)；
（2）企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。
房地產(chǎn)退稅
房地產(chǎn)開發(fā)退稅如何計(jì)算？
1.分?jǐn)偅涸擁?xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：
各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）
公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
2.算差額：當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅=該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅
企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；
當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
3.按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額為正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
4.企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
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