抵押權(quán):
1.抵押財產(chǎn)
(1)《物權(quán)法》規(guī)定可以用于抵押的財產(chǎn)范圍:
①建筑物和其他土地附著物;
②建設(shè)用地使用權(quán);
③以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);
④生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;
⑥交通運輸工具;
⑦法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。
《物權(quán)法》規(guī)定不得用于抵押的財產(chǎn)范圍:
①土地所有權(quán);
②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;
③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;
④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);
⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);
⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
【解釋】以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán),可以抵押;家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押。
2.抵押權(quán)的設(shè)定
(1)設(shè)立抵押權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。
【解釋】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。因此,無論抵押合同是否登記,都不影響其效力,抵押合同是依法成立時生效。
(2)流押條款。
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。如果合同中有這樣的條款,則該條款無效,即“流押條款無效”。
【解釋】流押條款無效不影響抵押合同其他條款的效力。
(3)抵押登記。
抵押登記分為法定登記和自愿登記。
①法定登記。以建筑物和其他土地附著物,建設(shè)用地使用權(quán),以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán),正在建造的建筑物四種財產(chǎn)設(shè)定抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。
【解釋】如果當(dāng)事人未辦理登記,雖然抵押權(quán)沒有設(shè)立,但是抵押合同已經(jīng)生效。
②自愿登記。以除法定登記財產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)設(shè)定抵押的,當(dāng)事人可以自愿辦理登記。無論當(dāng)事人是否辦理登記,抵押權(quán)均自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。(登記對抗主義)
3.抵押權(quán)的實現(xiàn)
(1)優(yōu)先受償權(quán):債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。不足清償債權(quán)的部分由債務(wù)人按普通債權(quán)清償。
(2)抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款,當(dāng)事人沒有約定的,清償程序如下:實現(xiàn)抵押權(quán)的費用;主債權(quán)的利息;主債權(quán)。
(3)多個抵押權(quán)并存時的清償順序。
①抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。
②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
③抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。
④順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的,抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應(yīng)予提存,留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。
⑤順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的,抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。
【解釋】擔(dān)保期間,擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。