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(一)征稅對(duì)象
契稅征稅對(duì)象具體包括以下五種具體情況：
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓(出讓方不交土地增值稅)
國(guó)有土地使用權(quán)出讓，受讓者應(yīng)向國(guó)家繳納出讓金，以出讓金為依據(jù)計(jì)算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
2.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅)
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
3.房屋買賣(符合條件的轉(zhuǎn)讓方需交土地增值稅)
幾種特殊情況視同買賣房屋：
(1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房產(chǎn)現(xiàn)值(折價(jià)款)繳納契稅;
(2)以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓(房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅);
以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。
(3)買房拆料或翻建新房。
4.房屋贈(zèng)與(非公益性贈(zèng)與需交土地增值稅)
5.房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅)
(1)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。
(2)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。
(二)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.計(jì)稅依據(jù)
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);
(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;
(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù);
(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。
(5)房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。
①采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。
②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。
(6)對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
2.應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
(三)稅收優(yōu)惠
重點(diǎn)關(guān)注以下幾項(xiàng)：
1.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)*10住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的，減按1%稅率征收契稅。
2.債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。
3.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。
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