全面推進“營改增”試點半月,“降稅減負”效應(yīng)不斷發(fā)酵。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在二手房交易方面,該項改革讓交易涉及的多項稅收都所有降低;且實際辦稅地點和流程并未發(fā)生變化,方便于買賣雙方進行繳稅;同時,二手房交易所開具的增值稅發(fā)票并無延遲,在繳納稅款且審核通過的情況下,當場就可獲得。
房地產(chǎn)交易“營改增”到底改了什么?
中國“營改增”稅制改革的初步試點還要追溯到2011年,經(jīng)過五年多的實踐,自今年5月起全面落實,而“營業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺。
“對于二手房交易來說,目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅。而營改增政策后,則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來說,增值稅的一個*5利好就是其為價外稅,通俗地說,此類稅收的計稅依據(jù)是不含稅 價格。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者解釋稱,防范重復征稅、降低稅負,正是政府此次稅費改革的要點。
需要特別說明的是,營業(yè)稅是價內(nèi)稅,即過去100萬元 房價是含稅價;而增值稅是價外稅,要按照不含稅價來征稅,所以要先除以(1+5%)計算得到不含稅價格,再計算繳納增值稅。
在稅制變化的同時,原有對非一線 城市的營業(yè)稅優(yōu)惠政策,依然可以平移過度到增值稅征收過程中。
根據(jù)財政部2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,除北上廣深四個一線城市外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
二手房交易契稅、個稅等稅負受益降低
“營改增對一般個人買賣二手房的意愿影響不大,整體稅負只減不增。”嚴躍進稱,對于二手房交易來說,目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅;而營改增政策后,則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。
嚴躍進分析稱,如果是交易滿兩年的 房屋,不考慮144平方米以上的非普通 住宅和免征等類型,對于營業(yè)稅而言,計算方式一般是房屋買賣差價總額*5%。所以,如果此類100萬元的房屋按照目前房價的全國年均7%的增幅計算,2年內(nèi)房價約為114萬元,那么買賣差價為14萬元。這個時候營業(yè)稅為14*5%即為0.7萬元。而如果是換成增值稅的計算方式,則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬元。
“如果是交易未滿兩年的普通住宅,則要征收全額。”北京鏈家地產(chǎn)一位 中介人員告訴記者,營改增之前,征收二手房交易的營業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價*5%;換成增值稅的計算方式后,就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價除以1.05再乘以5%。以網(wǎng)簽價為100萬元的房屋為例,可以比之前少繳稅2400元。
“相應(yīng)地,盡管5%的稅率不變,但應(yīng)稅收入降低,契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”嚴躍進指出。
談及契稅的變化,嚴躍進向記者舉例說明稱,目前全國100萬元的房屋,面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi),按照1.5%的契稅進行計算,則契稅為1.5萬元;但如果按照目前新的政策,則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬元。
“雖說法律規(guī)定了增值稅和個人所得稅的應(yīng)納稅人是二手房交易的賣方,契稅是對 買房征收,但就北京市場上的實際情況來看,這部分稅負還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的。”上述鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者。
事實上,無論從前期測算還是從目前實際辦理情況看,在營改增之后,納稅人個人存量房業(yè)務(wù)的整體稅負是下降的。
根據(jù)北京市地稅局的統(tǒng)計,5月1日營改增落地首日,北京18個區(qū)(分)局試運行二手房交易稅收征管工作,共開具二手房交易增值稅發(fā)票85張,征收稅款638.55萬元,比營改增前的稅負降低16.03萬元,降幅2.45%,平均單筆業(yè)務(wù)稅負下降1885.88元。
發(fā)票即時開具 辦稅地點流程無改變
房地產(chǎn)行業(yè)營改增落實后,除了關(guān)心稅負問題,普通 購房者也十分關(guān)注個人買賣二手房在納稅地點和手續(xù)上有無變化?
為此,記者撥打12366納稅服務(wù)熱線獲知,目前來看,北京地區(qū)個人買賣二手房交稅手續(xù)、辦稅地點,以及提交材料、辦理流程等都沒有變化,買賣雙方依然要到當?shù)氐囟惒块T進行辦理。
不僅如此,根據(jù)國家稅務(wù)總局近日發(fā)布的《關(guān)于明確應(yīng)該增試點若干征管問題的公告》,明確個人轉(zhuǎn)讓住房,在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的,應(yīng)繳納增值稅,不繳納營業(yè)稅。
在嚴躍進看來,官方雖然未對后續(xù)二手房交易的納稅地點和手續(xù)等做出明確規(guī)定,但大方向是盡量降低成本,同時簡化計算方式,民眾對此類事項的顧慮可以降低。
另外,記者近日就餐要求開具發(fā)票時,就被餐廳工作人員告知,由于營改增剛剛落實,新發(fā)票需要等到5月下旬才能開出,那么,對于二手房交易來說,增值稅發(fā)票可以及時開具嗎?
“增值稅發(fā)票不存在延期開具的問題,只要資料齊全并繳納了相應(yīng)稅款,地稅部門工作人員就可以開出發(fā)票。”一位北京鏈家地產(chǎn)工作人員告訴記者。