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具體情況 | 契稅征稅對象 | 土地增值稅征稅對象 |
1.國有土地使用權(quán)出讓 | 是 | 不是 |
2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 | 是 | 是 |
3.房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為） | 是 | 是 |
4.房屋贈與（含獲獎、繼承方式） | 法定繼承不是，除此之外均是 | 贈與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈與、繼承不是，上述以外均是 |
5.房屋交換 | 是（等價交換免） | 是（個人交換居住用房免） |
轉(zhuǎn)讓方 | 承受方 |
（1）營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)） （2）城建稅和教育費(fèi)附加 （3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)） （4）土地增值稅 （5）企業(yè)所得稅（或個人所得稅） | （1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)） （2）契稅 |
征稅對象 | 納稅人 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
國有土地使用權(quán) | 承受方 | 成交價格 | 3%-5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實(shí)際情況確定 | 應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率 |
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 買方 | |||
房屋買賣 | 買方 | |||
房屋贈與 | 受贈方 | 征收機(jī)關(guān)參照 | ||
房屋交換 | 付出差價方 | 等價交換免征契稅；不等價交換,依交換價格差額 |
個人購買住房 | 契稅優(yōu)惠政策 |
城鎮(zhèn)職工按規(guī)定*9次購買公有住房（含按政策經(jīng)批準(zhǔn)的集資房、房改房） | 免征契稅 |
個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的 | 減半征收契稅 |
個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的 | 減按1%稅率征收契稅 |
(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定
特殊行為 | 具體情況 | 契稅政策 |
企業(yè)股權(quán)重組 | 國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬 | 免征 |
單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的 | 不征 | |
企業(yè)合并 | 合并的企業(yè)承受各方的土地、房屋權(quán)屬的 | 免征 |
企業(yè)分立 | 分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的 | 免征 |
特殊行為 | 具體情況 | 契稅政策 |
國有、集體企業(yè)出售 | 被售企業(yè)法人注銷，且買受人與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地的 | 減半征收 |
被售企業(yè)法人注銷，且與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地房屋權(quán)屬的 | 免征 | |
企業(yè)破產(chǎn) | 債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的 | 免征 |
非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的 | 減半征收 | |
非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的 | 免征 |
特殊行為 | 具體情況 | 契稅政策 |
房屋的附屬設(shè)施 | 承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的 | 征收契稅 |
不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動的 | 不征 | |
繼承土地房屋權(quán)屬的 | 法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬的 | 不征 |
非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權(quán)屬，屬于贈與行為的 | 征收契稅 | |
事業(yè)單位改制為企業(yè) | 投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬 | 免征契稅 |
投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《勞動法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬 | 免征契稅 | |
投資主體發(fā)生變化的，與原事業(yè)單位30％以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬 | 減半征收契稅 |
特殊行為 | 具體情況 | 契稅政策 |
事業(yè)單位改制過程中 | 改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍， | 按規(guī)定繳納契稅 |
金融租賃公司售后回租業(yè)務(wù) | 對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的 | 征收 |
對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬 | 免征契稅 | |
無實(shí)質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易 | 單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的 | 不征 |
個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下的 合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下的 | 免征契稅 |
特殊行為 | 具體情況 | 契稅政策 |
其他 | 國務(wù)院批準(zhǔn)債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的 | 免征 |
對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位 | 免征 | |
企業(yè)改制重組，同一投資主內(nèi)部企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃撥的 | 不征 | |
房屋被征收的居民重置住房 | ①居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?/p> ②居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的 | 免征 |
①選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，購房成交價格超過貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r部分 ②選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價 | 征收 |
基本要點(diǎn) | 主要規(guī)定 |
納稅義務(wù)發(fā)生時間 | 簽訂合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天 |
申報交稅期限 | 合同簽訂10日內(nèi) |
申報地點(diǎn) | 土地、房屋所在地征收機(jī)關(guān) |
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