第三節(jié) 一物二賣(mài)
《合同法司法解釋(二)》的規(guī)定
出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。(2012年案例分析題)
【解釋】買(mǎi)賣(mài)合同只是債權(quán)行為，債權(quán)行為的效力，是在當(dāng)事人之間確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在同一標(biāo)的物上成立的多重買(mǎi)賣(mài)合同均可“有效”。但是，出賣(mài)人只能履行其中一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。
《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的規(guī)定
1.普通動(dòng)產(chǎn)
出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均“有效”的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的：
(1)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;
(2)各買(mǎi)受人均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;
(3)買(mǎi)受人均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
2.特殊動(dòng)產(chǎn)
出賣(mài)人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均“有效”的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的：
(1)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;
(2)各買(mǎi)受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;
(3)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人之一，又為其他買(mǎi)受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持;
(4)各買(mǎi)受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的規(guī)定
1.一房二賣(mài)
商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人的，由于出賣(mài)人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。
【解釋】買(mǎi)受人只能要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金，如果出賣(mài)人是平民百姓，不在此列。
2.預(yù)告登記
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
