知識點：物權(quán)法及合同法

【物的種類】

認定主物、從物關(guān)系，必須同時具備兩個條件：(1)二者在物理上互相獨立;(2)二者在經(jīng)濟用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損害A物的獨立用途，則A物為主物;B物脫離A物，喪失其本來的用途，則B物為從物。還有就是孳息需要懂，舉個特例，尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。

【物權(quán)的種類】

能夠獨立存在的物權(quán)為獨立物權(quán)(如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))。從屬于其他權(quán)利、不能獨立存在的物權(quán)為從物權(quán)(如擔保物權(quán))。

【物權(quán)法的基本原則】

(1)行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該行為無效;(2)行為人違反“內(nèi)容法定”原則，設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該行為無效。總之，違反“種類法定”原則的和“內(nèi)容法定”原則通通都無效。

【物權(quán)的取得方式】

所謂先占，是指以“所有權(quán)人”的意思占有“無主動產(chǎn)”。先占人基于先占行為取得無主動產(chǎn)的所有權(quán)(法律的直接規(guī)定，而非自他人之手繼受而來)。因此，先占屬于物權(quán)的原始取得。先到先得呀!注意第二個“先”指的是“原始”。

【動產(chǎn)的物權(quán)變動】

1.動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

2.船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

【《合同法司法解釋(二)》的規(guī)定】

出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權(quán)，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。(2012年案例分析題)

【《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定】

1.買受人只能要求“房地產(chǎn)開發(fā)商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金，如果出賣人是平民百姓，不在此列。2.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

【無權(quán)處分的基本理論】

無權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權(quán)利人追認或者無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該行為有效。

【善意取得制度】

1.善意取得制度的目的在于保護占有及登記的公信力，保護交易當事人的信賴利益和交易安全，維護交易秩序。善意取得制度對于動產(chǎn)與不動產(chǎn)均可適用。

2.動產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動產(chǎn)則以“登記”為要件。

3.善意取得的適用范圍：(1)動產(chǎn)、不動產(chǎn)均可適用善意取得制度。(2)贓物、遺失物不適用善意取得制度。(3)善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。

【共有的基本規(guī)定】

按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”。但是，按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，享有“優(yōu)先購買權(quán)”。

【對外關(guān)系】

1.按份共有：對外承擔連帶責任、對內(nèi)承擔按份責任。2.共同共有：對外承擔連帶責任、對內(nèi)不分你我。

【共有物的處分】

按份共有中，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，或者對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)進行重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占“份額”2/3以上(≥2/3)的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

【無償劃撥】

1.無償劃撥+轉(zhuǎn)讓

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)“出讓”手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納“土地使用權(quán)出讓金”。

2.無償劃撥+抵押

當事人以無償劃撥的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，對于拍賣所得，在依法繳納土地出讓金后，抵押權(quán)人才享有優(yōu)先受償權(quán)。

3.無償劃撥+出資

出資人以“無償劃撥”的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認定該出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當責令當事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù);逾期未辦理的，人民法院應(yīng)當認定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。

【有償出讓】

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。